5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS – Maître Cédric LAHMI

Loyers impayés, ça arrive. On te dit comment t’en prémunir dans cette vidéo.

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— Je reçois pour cette vidéo Cédrid Lahmi. Salut Cédric.

— Bonjour Damien. Ça va ?

— Cédric, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Partners in law. Donc si tu nous suis, là, on commence à faire un beau partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law. Donc pour parler d’impayés, c’est un sujet qui peut vraiment être très technique. J’ai préféré inviter Cédric pour qu’il te dise réellement comment te prémunir des impayés et comment te rassurer pour investir sereinement dans l’immobilier. Donc Cédric, est-ce que tu peux nous donner 5 tips, 5 astuces pour gérer les impayés, l’idéal, ne pas les avoir, et si on les a, comment faire pour se protéger le plus rapidement possible ?

— Avec grand plaisir. Alors je vais essayer de me… Bon, cinq, mais il y a beaucoup beaucoup de secrets en réalité, de tips, comme tu dis. La première chose… Ça a l’air évident mais on n’y a pas forcément pensé. C’est retour vers le futur. C’est qu’il faut un contrat, un bon bail, parce que le bail, c’est la base des différentes actions qu’on va entamer pour se prémunir contre les impayés. Donc déjà, si vous êtes à la genèse, pensez-y, à avoir un bon bail commercial ou d’habitation.

Deuxième point très important : pensez à prendre des choses assez basiques mais on n’y pense pas toujours : garantie loyers impayés. Ça peut servir. Ça va un peu abaisser votre rendement. Mais ça vaut le coup. Et puis une assurance qui va prendre en charge une partie de vos frais de justice s’il y en a.

— Par rapport à ça, je te mets dans le petit « i » une petite vidéo où je parle de la garantie visale. Dans certains cas, la garantie visale peut te permettre d’économiser l’assurance loyers impayés. En gros, c’est une assurance loyers impayés d’État. Dans certains cas… Il y a de plus en plus de cas où ton locataire peut y avoir droit. Donc dans le petit « i » en haut de la vidéo, je te mets un petit lien. Tu verras cette vidéo tranquillement.

— Troisième secret, c’est « Ne dormez pas ! Soyez réveillés ! ». J’ai vu trop de clients être endormis. Alors ce sont des investisseurs rompus en affaires. Mais voilà, quand vous avez des signes, des signaux, si vous ne savez pas les interpréter, demandez conseil à des gens qui savent. Mais ne dormez pas. Un impayé, ça arrive. Quand ils commencent à s’accumuler et que c’est récurrent, c’est pas un bon indicateur. Et quand les délais s’étendent et que le montant de l’impayé augmente, il faut réagir rapidement.

— Oui, exactement

— Quatrième secret, c’est la suite du précédent. Écrivez. De deux choses l’une. Soit vous êtes rompu à ces questions, vous savez le faire et vous êtes sûr de vous. Faites-le. Mais écrivez dans les formes que vous connaissez, donc si vous le faites. Et si vous ne savez pas, demandez conseil à votre avocat, parce qu’il va falloir au minimum mettre en demeure sous des formes assez précises. Alors en l’occurrence, ce sera en recommandé AR. Mais ayant suite, faire des choses un peu plus ésotériques où il nous faut d’autres auxiliaires de justice de façon très formelle pour – je dirais – déclencher des délais fondamentaux.

— D’accord

— Et enfin, last but not least, comme disent nos amis anglo-saxons, le dernier mais pas des moindres, le meilleur des conseils, c’est : « Ayez un chef d’orchestre », une stratégie. C’est comme aux échecs. Il faut une stratégie, parce que sinon, on passe son temps à accumuler des tactiques mais ça ne mène à rien.

— D’accord

— Donc encore une fois, si vous avez la connaissance, posez votre stratégie et maintenez-la du début à la fin pour avoir une cohérence et du succès dans le recouvrement de vos impayés, dans la limitation des impayés. Et si vous n’avez pas toute la connaissance, et ça peut arriver, ou bien si vous n’avez pas le temps, prenez un chef d’orchestre, le même du début à la fin qui a l’habitude tant du conseil que la partie – je dirais – que les gens appellent théorique que de la pratique, où c’est-à-dire il va à un moment donné falloir peut-être aller devant les tribunaux, plaider le dossier et faire exécuter les décisions qui seront obtenues.

— C’est top, ça. Merci Cédric. Donc on résume. Alors n°1 : anticiper.

— N°1 : anticiper avec un bon bail.

— N°2…

— N°2 : prenez des garanties d’usage : garantie loyers impayés, Damien a donné un type qui était vraiment pas mal du tout.

— Je vous mets la vidéo. N’oubliez pas d’aller la voir après. N°3…

— N°3 : wake up ! Ne dormez pas. Ne dormez pas, c’est cata.
Soyez vigilants. Soyez vifs.

— N°4…

— Écrivez des écrits qui correspondent à ce qui est demandé d’un point de vue formel. Il y a des conditions sous peine de nullité, etc., pour faire courir des délais. Écrivez ou faites écrire selon les formes prescrites.

— C’est pas open bar. Quand on dit « les formes prescrites », c’est que la virgule qui va manquer peut faire nullité et refaire repartir le délai depuis le début.

— C’est imagé mais c’est un peu ça.

— C’est technique mais c’est un peu ça. Et 5…

— Et cinquièmement, (joue « l’Hymne à la joie »). Une belle symphonie, c’est avec un chef d’orchestre. Ayez un chef d’orchestre. Soit vous êtes votre propre stratège. Vous écrivez votre stratégie et vous la tenez du début à la fin. Et vous avez un dossier cohérent et des chances de succès. Soit vous prenez quelqu’un, le même, qui va être votre chef d’orchestre, pour avoir une stratégie homogène.

— Et j’adore les bonus. Donc je vais te donner un bonus. Le bonus, c’est : essaye de discuter, de renouer le contact et d’y aller à l’amiable si c’est possible. Ça sera toujours moins cher, moins coûteux qu’une vraie grosse stratégie globale qui va être longue, qui va prendre du temps et qui va demander des frais, des coûts indirects. Il vaut mieux des fois lâcher quelques billets au locataire pour qu’il s’en aille, clairement, et être tranquille, passer à autre chose, que rentrer dans une procédure. Ne jamais couper la communication. Maintenant, quand faut y aller, comme dit Cédric, on y va.

— T’as mille fois raison. Et j’ai oublié de le dire et tu as entièrement raison.
Un locataire qui paye pas, c’est un locataire qui a des raisons. Il est pas méchant. Il va pas vous faire du mal. C’est souvent qu’il peut pas. Donc allez discuter avec lui. Vous trouverez des solutions. Peut-être pour une restitution des clés amiable. Donc tu as raison. Ça, c’est fondamental. Toujours discuter. Ne jamais rompre le dialogue avec le locataire qui ne paye pas.

— Merci Cédric. C’était top.

— Avec grand plaisir.

— On va te réinviter parce que voilà, quand il y a des parties juridiques, je préfère inviter carrément un avocat. C’est quand même mieux. On a mis en place entre Esprit-Gagnant et Partners in law, ton cabinet, une formation sur la simplification du droit pour un investisseur immobilier. Je te propose de la télécharger. C’est gratuit, c’est cadeau. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie.

Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Donc si tu n’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Clique bien sur la cloche. Ça te permet de recevoir les prochaines notifications.

D’ici là, toujours pareil : passe à l’action et kiffe la vie.

Tchao, tchao !

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