Comment fixer le loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents ?
| Le cas particulier du loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents. Dans un arrêt récent du 5 octobre 2017, la Cour de cassation s’est prononcée sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents. Il s’agit de locaux construits en vue d’une seule utilisation. Elle a rappelé le principe selon lequel la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation de ces locaux spécifiques exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code : L’exploitant d’un camping reprochait aux juges du fond d’avoir fixé le loyer renouvelé de son bail commercial sans procéder à un abattement au titre des améliorations qu’il avait financées dans les lieux loués au cours du bail à renouveler. CA Montpellier, 8 mars 2016, n° 12/06203 La Cour de Cassation a refusé de prendre en considération les améliorations effectuées par le preneur s’agissant de locaux construits en vue d’une seule utilisation. |
Le principe en matière de renouvellement de baux commerciaux
Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement.
Il existe trois situations possibles :
- Notification d’un congé par le bailleur;
- Notification d’une demande de renouvellement par le locataire;
- Poursuite du bail par tacite prolongation.
Le droit au renouvellement du bail commercial
Le locataire dispose d’un droit au renouvellement.
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation.
Cela signifie que le bail continue à produire ses effets sans conclusion d’un nouveau contrat.
Lorsque le locataire notifie une demande de renouvellement du bail, il doit le faire dans les 6 mois qui précèdent son expiration.
Dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire par acte d’huissier s’il accepte le renouvellement.
À défaut, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.
Le renouvellement du bail avec modification du loyer
Si le bailleur entend modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement.
En premier lieu, il doit transmettre un congé au locataire dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.
Il fait alors une proposition quant au montant du loyer du bail renouvelé.
Si le locataire accepte le renouvellement et le nouveau loyer, il peut soit garder le silence, soit donner son accord par acte d’huissier.
Il est également possible pour le locataire d’accepter le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer.
Dans ce cas précis, il lui faut alors s’orienter vers la commission départementale de conciliation ou encore le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.
S’agissant des modalités de fixation du prix du renouvellement, le principe est qu’elles sont libres mais elle peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.
Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
À noter qu’il est possible pour les parties de convenir d’une clause d’échelle mobile. Ce qui permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.
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