Colocation : Comment INVESTIR A DISTANCE SANS AGENCE

COLOCATION Comment INVESTIR A DISTANCE et SANS AGENCE Avec Jordan LG

COLOCATION: Comment INVESTIR A DISTANCE et SANS AGENCE? Avec Jordan LG

Donc je reçois aujourd’hui Jordan, qui est le spécialiste, on va dire, de la colocation surtout investir à distance et sans agence.

— Ouais. Un peu ça, oui.

Il est capable de gérer des biens immobiliers à distance. Donc il va tout te montrer. Tu n’auras plus d’objection pour investir si tu penses qu’investir à distance, c’est difficile. Avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». Il y a une petite cloche qui va apparaître. T’appuies bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Tu peux aussi recevoir ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. C’est cadeau, gratuit. Donc tu auras le lien dans la description. Alors je sais jamais, moi, si c’est au-dessus ou en dessous. Si t’es motivé, tu vas trouver. Tu cliques dessus et tu mets juste ton prénom et ton email et je te l’envoie mmédiatement. Salut Jordan.

— Salut Damien.

Donc Jordan, il va tout vous dire sur comment louer à distance, comment gérer ça à distance. Et moi, ça m’intéresse parce que j’habite à un endroit où c’est 10 000 € le mètre carré. Alors si tu m’apprends à gérer à distance, ça va être le grand kif pour moi. Je vais faire du gros cash.

— C’est ça le but.

Jordan, pour ceux qui te connaîtraient pas, est-ce que tu peux te présenter ?

— Oui. Donc je m’appelle Jordan. J’habite en région parisienne,je suis né le 16 avril 1989. Du coup, je suis enseignant et, un petit peu comme toi, je me suis rendu compte que le marché de l’immobilier à Paris ou proche banlieue, c’était très très cher. J’ai voulu investir dans l’immobilier, mais moi, mon but, c’était faire de l’argent immédiatement, comme toi, je pense. Je suis donc allé chercher des secteurs qui étaient beaucoup plus avantageux, donc beaucoup plus loin de Paris. Là, en l’occurrence, c’était quand même un secteur que je connaissais, puisque j’avais été étudiant pendant 5 ans.

Intéressant 

—Depuis je suis passé à l’action. J’ai fait deux projets simultanément. Et puis du coup, je suis parti sur une stratégie de la colocation, parce que je trouvais que c’était un bon compromis entre d’un côté investir à distance et donc gérer forcément tout ce qui est travaux et locataires derrière, et d’un autre côté réussir à générer du cash immédiatement. Je trouvais que voilà, entre le cash et la gestion, c’était plutôt une bonne chose. Ce que j’ai fait, c’est que j’ai fait ce projet-là. Et après, du coup, j’ai créé une chaîne Youtube pour vraiment parler un petit peu de tous ces projets-là.

OK. T’as une chaîne Youtube où on peut te retrouver. C’est ça ?

— Ouais, c’est ça. C’est tout simple. C’est soit Jordan LG… Autrement, c’est Objectif rentier immobilier, parce que c’est mon objectif personnel.

OK. Donc moi, mon objectif, ça va être de te mettre le lien de sa chaîne dans la description de la vidéo. Comme ça, t’iras voir ce que fait Jordan, …

— Carrément.

…si t’es intéressé pour investir à distance. Et quand tu dis « investir à distance », par exemple, la recherche d’appartements, tu la délègues, t’y vas, tu prends le train ? Tu fais quoi ?

— Moi, il y a plusieurs solutions. Sur les premiers projets, je suis passé par un chasseur, parce que j’étais vraiment très très loin… Enfin très loin, tout est relatif. Mais j’étais quand même assez loin. Et du coup, je suis passé par un chasseur. Ça peut se faire – j’ai envie de dire – en fonction du secteur. C’est-à-dire que plus le secteur va être compliqué, donc les grosses villes, et plus ça va être certainement intéressant de passer par un chasseur à mon sens, tout simplement parce que quand le marché est compliqué, toutes les bonnes affaires partent immédiatement. Ou alors il faut avoir un réseau développé. Et quand on débute dans l’immobilier, on n’a pas de réseau, et donc forcément, les meilleures affaires, elles nous passent sous le nez, tout simplement

Ouais, t’as compris. Le rôle du chasseur, ça va être que… Voilà. Toi, j’imagine que tu travailles. T’as dit que t’étais professeur. C’est ça ? Donc potentiellement, t’as peut-être des jours de congé. Malgré tout, voilà, c’est samedi, dimanche. La bonne affaire du lundi, elle va pas attendre le samedi, que t’arrives et que tu prennes le train pour aller là-bas. Donc le chasseur, tu donnes de l’argent… Parce que j’ai plein de personnes… Et c’est une croyance limitante qui est : « Je vais pas donner de l’argent à quelqu’un ». En fait, tu donnes je sais pas, 10 000, 15 000, 20 000 balles à quelqu’un sur 25 ans, ça va te faire environ 10 €, 15 € pour avoir de l’argent tous les mois. Je pense que c’est comme ça que t’as dû calculer.

— C’est exactement ça, c’est-à-dire qu’on est souvent focalisés sur le coût que ça va nous coûter. Ce qui est normal en soi. J’ai envie de dire : « Forcément, on est en train de poser les chiffres ». Il faut le prendre en compte. Par contre, on oublie très souvent le retour, le retour sur investissement. Là, typiquement, la commission du chasseur sur les deux projets, c’était à peu près 5 000 € par projet, donc 10 000 € sur les deux projets.

Pas beaucoup. C’est vraiment pas beaucoup.

— Ça reste cohérent à dire. Mais en retour, au jour d’aujourd’hui, avec ces deux projets, une fois qu’ils sont terminés, mis en location, ce qui est le cas, ça me génère 1 100 € de cash flow net d’impôts. Donc c’est sûr qu’au début, mettre 10 000 €, ça peut faire mal. Par contre, derrière, c’est 1 100 € nets d’impôts tous les mois. Donc faut faire les bons choix, je pense.

En plus, si tu me suis, tu dois savoir qu’il y a des stratégies pour que les 10 000 €, en quelques mois, tu les récupères très très rapidement. Tu te refais un peu de tréso. Alors voilà, l’achat, du coup, avec chasseur. Travaux, comment ?

— Là, c’est moi qui ai géré. C’est-à-dire que voilà, j’ai toujours pareil, les mêmes stratégies. On va dire que l’on fait classiquement quand on n’a pas
de réseau. Tu demandes à droite, à gauche, etc.

Bouche à oreille.

— Oui, bouche à oreille.

Super important, le bouche à oreille, pour les travaux.

— Ouais. Et du coup, voilà, gestion des travaux. En tant qu’enseignant, j’ai quand même les vacances scolaires pour pouvoir retourner faire un tour, etc. Donc voilà, tous les mois et demi, je retournais sur place.
De temps en temps, entre les vacances scolaires, j’y retournais. Moi, l’idéal, ce que je conseille, c’est quand même aller toutes les 2, 3 semaines, toutes les 3 semaines, c’est quand même bien pour faire un point avec les artisans, voir…

Toi, tu souhaiterais une nouvelle réglementation pour que les
enseignants aient des vacances toutes les 3 semaines… Déconne pas.

— Non. Je vais pas me faire des copains.

D’accord. Non, j’allais dire : je pensais qu’il allait nous faire une revendication en direct sur la chaîne. Non, non, non, c’est une blague. Toutes les 3 semaines, en tout cas, pour aller… C’est ça qu’on disait.

— Je trouve que c’est bien, ou alors sauf si vraiment on a une confiance absolue en son artisan. Par contre, faut quand même avoir un retour…

Tu connais quelque chose d’important quand on délègue, quand tu fais du management, qu’on délègue ? La confiance n’exclut pas le contrôle.

— Tout à fait.

C’est super important, même si t’as confiance en quelqu’un, de le contrôler. Et moi qui suis très gentil, des fois, je le fais pas. Mais c’est quelque chose – tu sais – où je dois progresser parce que c’est super important de contrôler même quand on a confiance en quelqu’un.

— Je suis d’accord avec deux points par rapport à ce que tu dis. La première chose, c’est pas parce qu’on va pas sur le chantier qu’on peut pas avoir des photos ou un retour, un coup de téléphone avec son artisan ou ses artisans si on a plusieurs corps de métiers. Deuxième chose : c’est pas parce qu’on « confie son projet » entre guillemets à un artisan ou plusieurs artisans qu’on doit se déresponsabiliser et se dire : « Voilà. C’est eux qui gèrent, même si je suis loin », etc. Surtout pas. Faut toujours se dire : « On est maîtres à bord.
C’est nous entre guillemets qui « gérons les projets » ». Donc faut surtout pas se dire : « Voilà. Je laisse les artisans faire. Et moi, je suis loin et je viendrai voir dans 3 semaines ou dans 1 mois ».

Tu faisais deux chantiers en parallèle. C’est ça ?

— Ouais, c’est ça.

Ouais, deux chantiers à distance. T’allais les voir une longue période toutes les 6 semaines et un petit peu toutes les 3 semaines pour faire des checks.

— Ouais, c’est ça. Ça dépendait un petit peu…

Combien de temps ont duré les travaux ?

— Ça a pris un peu plus de temps que prévu. Globalement, ça a pris 5 mois, 5 mois.

Ça prendra toujours plus de temps. Là, je dois signer chez le notaire
pour un nouvel achat. C’est pareil. J’aurais dû signer le 15 février, quoi.
J’avais tous mes gars qui étaient prêts pour travailler le 15 février. J’ai eu mon notaire hier. Elle peut rien faire. Notre notaire a oublié des documents. Tu vois, c’est comme si c’était nouveau à chaque fois et qu’il fallait à chaque fois faire des nouveaux documents. C’est toujours la même chose. Et les entrepreneurs, c’est pareil. Ils sont pleins de bonne volonté au début du chantier. Mais voilà, quand un entrepreneur, il va dire 2 mois, tu prends bien 50% pour pas être déçu. S’il dit 3 mois… T’as compris le calcul, etc. Fais ça. Au moins, t’es pas déçu.

— Surtout que quand tu veux investir à distance, l’artisan en question, il sait certainement que tu vas pas être là très souvent, parce qu’il sait que t’es loin. Et il peut en profiter. Moi, ce que j’aime bien faire, c’est… Voilà. Dès que je vois l’artisan, on fixe des objectifs ensemble sur l’avancement des travaux. Comme ça, au moins, quand je reviens, si l’objectif n’est pas atteint, entre guillemets « il doit rendre des comptes », tout simplement.

Payer des charges en réaction.

— Ouais, voilà, tout simplement en définissant. « Voilà, je reviens dans 3 semaines. Tu penses être arrivé où ? », etc. « OK. Du coup, dans 3 semaines, on est arrivés à cette étape-là. Je veux que ce soit réalisé, tout simplement ». Ça veut pas dire que ça va pas avancer forcément beaucoup mieux. Mais
normalement, voilà, ça met une sorte de petite pression sur l’artisan. Il sait qu’on a fixé l’objectif. Et c’est toujours un plus.

Nickel. Donc voilà, on a deux appartements qu’on a trouvés.
On a fait les travaux. Et maintenant, on va passer à la mise en colocation, du coup.

— Ouais. Colocation sur ces deux projets, oui.

Une colocation de combien de personnes ?

— Alors une première colocation de 3 chambres, 3 colocataires. Deuxième colocation de 4.

D’accord. Donc 7 colocataires à gérer. Du coup, comment tu gères ça à distance ?

— Là, je gère tout à distance. Donc en fin de compte, j’ai envie de dire :
c’est pas beaucoup plus compliqué qu’une location classique. La seule étape où c’est un peu plus compliqué, c’est lorsqu’il y a des changements de locataires, tout simplement parce qu’on n’est pas sur place. Et donc? pour l’état des lieux de rentrée pour le nouveau et l’état des lieux de sortie, c’est cette partie-là qui va être un peu plus compliquée. Moi, ce que j’ai fait, c’est que tout simplement, je demande à l’entrant et au sortant de se mettre d’accord sur l’état des lieux d’entrée et de sortie. Et aucun des deux n’a d’intérêt à être perdant. Donc celui qui rentre, il a aucun intérêt à faire en sorte qu’il y ait des choses dégradées, etc. Celui qui sort, il a aucun intérêt à avoir des choses dégradées, parce que forcément, s’il a dégradé des choses, il va devoir rendre des comptes au propriétaire. Du coup, ils se mettent d’accord comme ça. pour l’instant, ça fonctionne plutôt bien.

Et l’initialisation du produit, c’est-à-dire la mise en première colocation, tu t’es déplacé, quand même ?

— La première mise en location, je me suis déplacé, ouais. J’étais sur place.
Du coup, j’ai tout groupé. On optimise le temps, on« sélectionne » entre guillemets les dossiers en amont, avec coup de téléphone ou rendez-vous par Skype éventuellement. Et ensuite, on groupe tout sur une journée ou sur une après-midi pour faire les visites, etc.

Après, voilà, petit aparté. Si tu fais quelque chose en premium, si tu fais de la qualité… T’as 95% des gens qui font de la merde. Donc si tu fais de la qualité chez toi… Moi, j’ai fait ça dans une dernière de mes colocations. J’ai fait une vidéo Youtube que j’ai donnée au locataire. Ils ont même pas visité. Ils ont signé. Parce que si tu fais de la qualité, ça va aller très vite. Je pense que voilà, tu fais des investissements rentables. Donc tu fais du premium, tu fais de la qualité. C’est simple. Tu fais des choses que les autres ne font pas.

— C’est ça. D’ailleurs, ça me fait penser qu’il y a une colocataire qui a réservé l’appartement. C’était la dernière chambre disponible. Et je crois qu’elle venait de Grenoble, quelque chose comme ça. Elle a pas visité le bien. Elle a vu les photos, m’en a demandé davantage. Je lui ai fourni les photos. Elle avait toutes les informations et elle m’a dit : « Voilà. Moi, il me paraît super bien. Il est bien placé. (Tac), je le réserve ».

— Tu parles des photos de toi ou de l’appartement ?

— Non, de l’appartement.

Bon, OK. Voilà, on va résumer un petit peu, parce que là, t’as sûrement, t’as peut-être une objection dans ta tête en te disant :
« Moi, je peux pas investir à distance ». Donc on va résumer. Première partie : recherche d’appartement. Allez, on prend un chasseur. Ça va nous coûter 5 000, 10 000 €. Mais c’est sur 25 ans. Allez, pour 20 € par mois, t’as ton appartement.

— C’est ça.

Ensuite, ce sont les travaux. Bouche à oreille. Et puis gestion. Bah là,
faut y aller un petit peu. Voilà, toutes les 3 semaines, 6 semaines. Reportages photo, vidéo de temps en temps. Et on le gère comme ça avec des bonnes listes d’actions pour être sûr à chaque fois de respecter les échéances. En troisième partie : gestion des colocataires. On met en place la colocation initiale. Et ensuite, ça roule.

— Ça roule, ça tourne. Et puis de temps en temps, si on doit aller sur place, on va sur place. Ou alors on peut également aussi déléguer. C’est vrai que c’est une option aussi. Soit on trouve quelqu’un sur place. Ça peut être quelqu’un de sa famille si on a quelqu’un de la famille ou une personne que l’on connaît ou alors tout simplement une agence immobilière. Soit on se déplace si vraiment il y a besoin. Et puis voilà. À un moment donné, tout ne peut pas… C’est aussi un projet immobilier. Un moment donné, si on veut que tout soit du passif, à ce moment-là, on délègue tout. C’est surtout ça, le passif: à partir du moment où on ne délègue pas, on est bien obligés à un moment donné d’entre guillemets « mettre un petit peu son temps à contribution ».

— On peut très bien optimiser, parce que le taux horaire doit pas être trop mal. Alors si t’es prof à côté, je pense que, sans vouloir… Le taux horaire doit être pas mal sur tes revenus locatifs par rapport au prof, quoi.

— Ouais. C’est sûr que là, c’est pas mal.

C’est top. 

— Carrément.

Donc merci, en tout cas, Jordan. C’est cool.

— De rien, avec plaisir.

Donc en tout cas, si vous voulez retrouver Jordan, je vous mets le lien de sa chaîne Youtube où il va vous parler encore plus, sûrement, de la magie de la délégation à distance en limitant les frais. Et puis ouais, si tu es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, n’hésite pas. Clique sur le petit bouton « S’abonner ». Il y a la petite cloche. T’appuies bien dessus. Tu recevras toutes les prochaines notifications. Et d’ici la prochaine vidéo, comme d’hab : kiffe la vie, profite, passe à l’action.

Tchao, tchao !

— Salut.

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