Pourquoi le Cash-flow est-il important dans l’investissement locatif ?

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Lorsqu’on fait des calculs pour de l’investissement locatif, le plus important est le cash-flow. Pourquoi le cash-flow est si important ?

La rentabilité comme seul indicateur ne vous garantit pas du tout de gagner de l’argent car cela dépend du montage de votre investissement ou de l’apport. Dans cet article, nous allons voir pourquoi le cash-flow est si important ?

=> En revanche, elle permet de comparer des biens avec des scénarios d’investissement identiques.

Avec les taux d’emprunt pratiqués actuellement (en 2018). Et pour un achat effectué intégralement à l’aide d’un financement (qu’on appelle « financé à 110% » frais de notaire inclus). Vous devez avoir une rentabilité nette de taxe foncière autour de 10 % ou plus pour générer un cash-flow intéressant.

Illustrons avec un exemple concret pourquoi le cash-flow est si important ? :

Avec l’achat d’un bien 100 000 € qui vous rapporte 10 000 € par an, une fois que vous avez déduit la taxe foncière

=> La rentabilité nette de taxe foncière de 10 %.

Vous devrez emprunter environ 108 000 € pour couvrir le bien et les frais de notaire.

Au taux actuel, en mars 2018, il faut compter environ 483 € de mensualités pour rembourser votre emprunt à la banque sur 25 ans.

(calcul réalisé sur www.meilleurtaux.com)

Comme votre loyer moins votre taxe foncière vous rapporte 10 000 € par an (c’est-à-dire 833 € par mois). Il vous reste 350 € (833-483) par mois une fois votre emprunt et votre taxe foncière payés.
C’est à dire un peu plus de 40 % de votre loyer.

C’est ce chiffre qui est le plus important.
=> Par conséquent, vous devez vous assurer que votre loyer moins votre taxe foncière moins votre emprunt bancaire, vous laisse environ 40 % de cash-flow.

Ainsi, avec les taux d’emprunt actuels en mars 2018 vous obtenez ce ratio grâce a une rentabilité nette de taxe foncière d’environ 10 % (dans les conditions de notre exemple ci-dessus)

Mon conseil : effectuez une analyse détaillée des rentabilités de différents scénarios (LMNP, SCI, Courte Durée, avec ou sans travaux…etc) à l’aide de Excel ou d’outils géniaux comme Rendement Locatif.
Puis, une fois que vous avez choisi votre stratégie, utilisez un tableau simplifié pour vos analyses au quotidien. Cela vous permet de comparer des scénarios de même type entre eux.

Enfin, vous jonglez entre différentes stratégies, il sera très difficile de pouvoir vous positionner en 24h sur une bonne affaire.

De plus, vous pouvez utiliser mon tableau d’analyse de rentabilité accessible à cette adresse : Tableau de rentabilité.

Article invité écrit par Cyrille du blog Au-revoir-patron.

Commentaire (2)

  • Cyril| 30 octobre 2018

    Je suis particulièrement d’accord avec 2 idées de l’article… il faut un différentiel positif (même si j’ajouterais qu’il faut compter les impôts aussi) et le mode d’achat ou le mode d’exploitation a aussi une grosse influence… il faut donc penser stratégie et étudier un projet jusqu’après les impôts

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