3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

Les 3 règles d'un investissement immobilier intelligent - Maître Cédric LAHMI

3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

3 astuces d’un avocat pour optimiser ton investissement immobilier. On voit tout ça dans cette vidéo. Mais avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Tu cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Je t’invite aussi à récupérer ma formation sur l’investissement locatif de A à Z.
Tu peux la télécharger. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie immédiatement. Je reçois pour cette vidéo Cédric. Salut Cédric.

— Salut Dam.

Donc maître Cédric Lahmi, qui est mon frère, mais qui est surtout fondateur du cabinets Partners in law, donc avocat au barreau de Paris. Donc je t’ai invité pour répondre à une question : nous donner les 3 astuces pour optimiser son investissement immobilier.

— Ah tu vas droit au but. Tu vas droit au but. Investissements immobiliers, astuces, fiscalité… Combien de fois j’ai entendu ces questions ? Alors effectivement, j’ai l’habitude maintenant. La première astuce : faut pas tout mélanger. Avant tout, c’est de l’argent, c’est pas du droit.

Donc un bon investissement immobilier, c’est un investissement qui est rentable. Avant de penser fiscalité, structure ésotérique, trouvez un bien, prenez des gens compétents pour vous accompagner et sur le financement et sur la découverte du bien. Mais pardonnez-moi, chers confrères, tous les avocats. Nous, on arrive en deuxième position.

Donc l’astuce n°1, en fait, c’est même pas du droit. C’est juste de la rentabilité, de la stratégie.

— Faut pas faire passer l’outil juridique et les questions fiscales avant la base en investissement immobilier, c’est-à-dire l’immobilier.

Excellent, excellent, parce que, tu vois, ça, si tu me suis… Et tu me suis forcément sur ma chaîne Esprit-Gagnant. C’est ce que je dis toujours et ce que je dis à certaines personnes que j’accompagne qui me disent : « Mais qu’est-ce que je monte ? Est-ce que je vais voir un avocat ? ». Je dis : « Tant que tu gagnes zéro revenu immobilier, même si t’es imposé à 100%, tu aurais 0 € d’impôts ». Excellent, du coup. On se rejoint.

— Merci.

Il y a peut-être un peu d’ADN, tu vas me dire.

— Ah, c’est sans doute…

Donc l’astuce n°2.

— L’astuce n°2 : là, on rentre en scène. C’est définir votre stratégie patrimoniale. Est-ce que vous achetez pour du court, pour du moyen ou long terme ? Est-ce que vous avez besoin de cash tout de suite ou est-ce que c’est un placement plus bon père de famille avec des revenus et une construction patrimoniale sur le long terme ? À partir de là, on pourra décider ensemble… Vous pourrez décider avec votre avocat, votre interlocuteur de est-ce que j’achète en direct, via une société, via une
société civile immobilière soumise à l’IR, à l’IS. Alors ça peut vous paraître un peu ésotérique. C’est très précis et ça fait la différence sur le court,
le moyen et le long terme. Ça, c’est la deuxième astuce.

Restez là jusqu’au bout de la vidéo. J’ai une petite surprise pour toi si tu trouves tous ces termes un peu flous. Petite surprise à la fin de la vidéo. Troisième astuce…

— Troisième astuce… La troisième astuce, c’est d’être vigilant. Lorsque votre investissement porte sur un bien qui est déjà loué, qui est déjà occupé… Ça arrive. Des fois, il y a de très bonnes rentabilités. Faut faire attention. Il faut faire auditer le rapport locatif. C’est-à-dire on regarde bien le bail, sa structuration,  quand est-ce qu’il prend fin, est-ce que le locataire peut partir, parce que si vous avez un bien avec une super rentabilité mais que le bail, il va bientôt se terminer et que la personne, elle est plutôt encline à vous donner un congé, et que vous êtes dans une zone avec une difficulté pour retrouver un locataire, ce pour quoi vous allez payer va disparaître
au bout de peu de temps.

Excellent, ça, excellent. Ça arrive très souvent. Tu vas voir l’annonce. Les 5 appartements de l’immeuble sont loués. Tu vas le visiter. Et en fait, ils ont tous donné leur préavis. Et là, tu te dis que si… Ou alors ce qui m’est arrivé dernièrement. T’en as 4 sur 5 qui donnent leur préavis.

— J’ai eu un cas, Damien, très drôle. Enfin très drôle… Pour mon client moins. On s’en est aperçu. Immeuble de rapport entièrement loué. Renta : exceptionnelle, très belle rentabilité. Donc je demande au notaire toute la situation locative. Il me donne les noms. « Jeune homme, donnez-moi tous les baux ». Et je m’aperçois qu’au-delà des noms maritaux, etc., à 80%,
l’immeuble était occupé par des membres de la famille du vendeur.

Donc on avait clairement un risque que les conditions favorables qui étaient faites dans ce type d’immeuble de rapport ne soient plus tenues. On ne savait pas tout à fait quelles étaient les relations. Mais c’était la famille. Donc on a eu vraiment un risque d’avoir des congés en masse à l’expiration de délai très court. Donc dans ce cas-là, on s’est retirés parce que le risque était trop grand.

Ça, on peut le voir aussi en allant visiter. Donc par rapport à ce que je disais, en fait, t’avais 4 locataires qui s’en allaient et un qui restait, parce qu’en fait, celui qui restait, il faisait fuir tous les locataires. Et ça, du coup, t’auras de grandes difficultés à faire partir cette personne. Va falloir le payer, en fait, pour qu’il sorte. Il y a des techniques qui sont financièrement avec un impact. Donc c’est là que c’est super important, ce que tu viens de dire. Alors on résume ces 3 astuces. Astuce n°1…

— Astuce n°1…

Non, c’est toi.

— Pensez d’abord… Ouais, vous n’avez pas besoin de l’avocat. Pensez d’abord finances, pépètes, sous. Un bien rentable, c’est toujours un bien rentable. Astuce n°2, en deuxième position seulement : il faut que vous définissiez votre stratégie patrimoniale sur le court, moyen, long terme. Vous avez besoin de cash, pas de cash. Donc comment j’achète ?

En nom propre, en SCI ? En SCI soumise à l’IR ou à l’IS ? Deuxième astuce. Troisième astuce : quand vous achetez des biens qui sont occupés, faites auditer la situation ou les situations locatives, à savoir quelle est la structuration, quel est l’ADN des baux, des différents baux qui sont dans ce bien et quelle est également la typologie de locataires pour anticiper sur les personnes qui seraient enclines à vite partir.

Top, ça. Merci, Cédric.

— Avec grand plaisir.

On se serre la main.

— On se serre la main…

— Normalement, on se fait la bise. C’est pour ça, mais bon. Alors je te remercie en tout cas d’être resté jusqu’à la fin de cette vidéo. Et pour te remercier, je t’avais dit qu’il y avait un petit cadeau. Donc on a mis en place en partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law une formation sur la simplification du droit pour l’investisseur immobilier. C’est gratuit, c’est cadeau. Tu trouveras le lien pour t’inscrire dans la description de la vidéo. Tu me mets juste ton prénom et ton email, et on t’envoie ça immédiatement.

Et puis nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Peut-être Cédric. Je l’invite de temps en temps, parce qu’il a vraiment quelques pépites à me donner. Et je préfère, t’auras bien compris, sur la partie juridique voir avec un avocat. Au moins, on est avec les personnes pour qui c’est le métier, pour qui c’est le quotidien au jour le jour. Si tu t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, je t’invite à t’abonner en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’as la cloche. Tu cliques bien sur la cloche. Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Je te dis juste comme d’hab : « Passe à l’action et kiffe la vie ».

Tchao, tchao.

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LES FORMATIONS OFFERTES

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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https://partners-in-law.fr/

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