Colocation rentable : Bail individuel ou bail collectif ? – Mathieu Chantalat

Colocation rentable : Bail individuel ou bail collectif ? SmartLoc.fr - Mathieu Chantalat

Colocation : Bail individuel ou collectif ?

Yo les Esprits Gagnants, c’est Damien! Dans cette nouvelle vidéo on va parler colocation. On va répondre à une question qui est:  » est-ce qu’il vaut mieux un bail collectif ou un bail individuel? »

Mais avant de commencer, je t’invite à récupérer ma formation offerte sur l’investissement locatif de A à Z, le lien se trouve dans la description de la vidéo.

Donc je suis aujourd’hui avec Mathieu, le fondateur du site Smart Loc et on va parler colocation, on va parler bail. Enfin pour la petite histoire avec Mathieu, on fait ensemble du Jiu-jitsu brésilien et c’est dans les vestiaires qu’on a parlé de baux individuels. Il me disait « Damien si tu savais les histoires que j’entends sur les baux individuels… » et je me suis dis bah tu sais quoi Mathieu, tu vas venir m’en parler directement sur la chaîne YouTube. Donc salut Mathieu !
— Salut !
Donc présente toi pour les personnes qui te connaîtraient pas
— Alors je suis un des cofondateurs de Smart-Loc.fr, c’est un site où on
propose une plateforme de gestion locative pour les bailleurs indépendant. Donc les aider à ne pas aller chez Foncia, on propose plein de services d’outils en ligne et notamment en est un des leaders sur le bail de location, le bail numérique, il y a des milliards de combinaisons possibles et une des combinaisons possible c’est tu veux faire une colocation, est ce que tu passe un bail en individuel ou en bail collectif, le bail unique avec clause de solidarité.
Du coup toi si tu nous regarde et que tu as envie de faire de la colocation, il a y a une chose qu’on attendait vraiment jusqu’au 20 décembre 2018. C’était pratiquement (surtout c’est une grande ville) pratiquement bail commun parce qu’il y avait avant la loi Elan, enfin le changement de la loi Elan en 2000 avant décembre 2018. Il fallait que la chambre fasse, enfin ta partie privative fasse

– 9m²…

– Plus de 14m² …

– Plus 14m² oui

– Plus de 14 m² mais maintenant ça a été réduit à 9 m². Donc autant dire  14m²… Alors si tu m’écoutes et que t’es à la campagne tu vas me dire 14m² une chambre c’est le minimum syndical. Nous, on tourne actuellement à Vincennes, quand t’as une chambre de 14m² à Vincennes ça le fait plutôt bien, t’es plutôt content. Et du coup ça a été réduit à 9m², ce qui veut dire en gros pour simplifier que du moment où tu as le droit de louer une chambre, en tant que chambre,  tu peux faire un bail individuel en gros

—  C’est ça et même je suis pas un spécialiste du code de construction mais je crois qu’en plus des 14m² t’avais l’obligation d’avoir un point d’eau

— Un point d’eau, tout à fait. C’était une vraie partie privative avec un point d’eau alors un point d’eau pour les investisseurs malin ben tu peux mettre juste un robinet je sais pas si… Mais il faut le mettre en tout cas clairement, c’était relativement une galère parce qu’il fallait aussi du coup que chaque chambre fasse 14m². C’est pas juste que t’as une grande chambre puis t’as deux petites chambres. Donc en gros l’avantage de la loi Elan en Décembre 2018 ça a vraiment ouvert cette partie là. Mais pour autant je voudrais qu’on détaille les avantages d’un bail commun, les détails d’un bail individuel et toi ce que t’en penses avec je sais pas combien de personnes par mois qui viennent souscrire des baux

— Des baux il y en a plusieurs milliers et sur les colocations la grande
majorité prennent des baux communs

— D’accord

— Il y a très peu qui prennent des baux individuels…

— Avec clause de solidarité ou pas? Parce qu’on n’est pas obligé de l’activer cette clause là

— Ouais en général les baux individuels c’est sans clause de solidarité

— Sans clause de solidarité 

— Ouais donc c’est soit baux commun avec clause de solidarité…

Oui pardon oui pour le baux commun vous avez souvent des clauses de solidarité?

— Ouais c’est quasiment systématique

— Donc clause de solidarité, juste pour la petite histoire si t’es pas au courant en gros c’est un truc de fou. Parce que on va pas se mentir en France d’une manière générale on protège même pas mal le locataire, on ne va pas se mentir. Mais alors la clause de solidarité ce qui est fou c’est que c’est le contraire, le propriétaire il est mais surprotégé. En gros on va schématiser : j’ai trois colocataires, j’ai 3 cautions solidaires…

— Un garant…

— Un garant, si t’as une personne qui ne paye pas tu peux te retourner contre cinq autres personnes. C’est quand même pour le bailleur limite je trouve et j’en parle dans l’information sur la colocation, je trouve que limite c’est un énorme déséquilibre par rapport à toutes les difficultés qu’on va avoir avec des gestions d’impayés etc…

— Alors tu peux te retourner contre les cinq autres en divisant par 5,
tu peux te retourner contre une des cinq personnes en lui demandant
l’intégralité du loyer, donc c’est ultra protecteur dans ce cadre là. Alors il y a
une nouveauté là depuis deux trois ans et que maintenant quand les colocataires s’en vont ils sont plus solidaires. Donc avant il y avait des histoires horribles ou pour les locataires tu pouvais te faire rattraper quatre ans plus tard avec la colocation que tu avais lâché.

— Si tu pars…

— Si tu pars au bout 6 mois ou ton remplacement, ta solidarité s’éteint
et la solidarité de ton garant s’éteint également

— En gros par rapport à ça, si t’es en bail solidaire on va accélérer un peu mais c’est intéressant parce que c’est vraiment des choses qui peuvent tirer…

— Ah c’est le…

— Un bail solidaire en gros ça s’éteint soit six mois après soit dès que t’as trouvé ton remplaçant. Donc c’est pour ça qu’en fait la force que je trouve au bail collectif c’est que tes locataires ils vont être très content de, quand ils partent, faire ton marketing ton commercial pour mettre quelqu’un d’autre à leur place

— Ouais exactement

— Mais moi j’ai trouvé la même astuce sur les baux individuels d’accord mais en fait c’est mes locataires qu’il font les commerciaux et qui reçoivent les gens pour faire visiter et tout

— D’accord mais le tu parles un bail individuel contrairement au bail commun , en général les gens qui font des baux individuels sur Smart Loc c’est des baux par chambres qui sont évidemment pas solidaires entre eux

— Tout à fait

— Et donc du coup si tu as un des impayés tu les gères chambre par chambre

— C’est ça en fait en gros l’un des avantages de la colocation c’est que si
tu l’as fait bien tôt, tu peux prendre des dossiers assez solide. Moi j’ai des gens qui sont dans mes colocs et qui gagnent 4, 5000 euros par mois parce qu’ils ont juste besoin pendant quelques mois d’être en déplacements etc… J’ai des gens qui ont des parents qui gagnent beaucoup de revenus donc c’est vrai que ça limite un peu le problème d’impayés mais c’est vrai que tu peux te retourner que contre la personne

— Ouais voilà

— Ça c’est clair que c’est un point assez important. Donc ok, bail commun toi tu dis que dans la plupart des cas c’est des clauses de solidarités

— Et les baux individuels c’est individuel mais sans clause à 900 pose donc…

Donc juste par rapport à ça, de mon expérience les baux communs et avec la clause on va dire t’es dans une ville étudiante, tu mets ton appartement en colocation en Juillet les étudiants vont tellement être flippés qui vont tous signer. Et leurs parents sont tellement contents de trouver un appartement propre, bien fait, clés en main qu’ils vont tout te signer. On fait un rétro, tu te retrouves en mai par exemple qui est une des pires périodes quand même pour faire un remplacement. Je l’ai fait il y’a pas longtemps bah ça va être plus chaud de faire du commun, du commun initiale. En fait c’est toujours l’initialisation qui est difficile parce que t’as bien compris qu’une fois que tu es rentré dans le game et que ta colloque en fait elle est remplie. Ensuite, ils vont faire les commerciaux entre guillemets et du coup ça va être assez simple. Mais ouvrir une coloc en mai avec un bail solidaire je pense que c’est une réelle potentielle de difficulté

— La difficulté du bail et de commencer l’hiver c’est de trouver une colocation constituée pour faire entrer les gens d’un bloc initialement. Quand t’as des baux individuels comme tu gères les chambres de manière dépendante c’est beaucoup plus simple. Le gros problème quand même si je dois résumé c’est que selon moi les baux individuels il y a deux problèmes principaux. Le premier c’est que tu peux pas prendre de garantie loyers impayés ça n’existe pas les garanties loyers impayés sur les besoins individuels.

Alors ça je pense que, de mon point de vue c’est que ça va ça devrait arriver mais aujourd’hui…

— Je suis à la pointe sur ces sujets là, c’est pas prêt d’arriver -Parce que, alors moi ce que… Je négocie avec des assureurs pour trouver des … mais on y arrive sur des gestionnaires professionnels qui font ça de manière … mais sur un indépendant en individuel ça va être très très compliqué

Parce que j’avais invité dans mon club privé un assureur. Alors parce que déjà il y a une question sur l’assurance loyer, sur l’assurance PNO, propriétaire non-occupant. Il est difficile d’en avoir une… Tu trouvais pas beaucoup d’assureurs pour ces baux individuels pour faire du…, clairement… pour en tant que bailleur c’est en train de se mettre en place. L’assurance loyers impayés c’est clair que ça va peut-être mettre plus de temps mais sur le principe je pense qu’on va augmenter le nombre de personnes de bailleurs qui vont aller vers les baux individuels. Avec cette histoire de 9 m² en tout cas on devrait augmenter…

— Il y a un deuxième problème

— Vas-y je suis intéressé

— Le deuxième problème c’est que il y a pas mal de règlement d’urbanisme dans certaines communes qui t’empêchent de diviser à la chambre un lot unique et donc en fait ils voient ça comme une division et il y a des réglementations assez forte pour empêcher les marchands de sommeil
notamment en proche banlieue. Et donc il y a des endroits où tu ne peux pas prendre une maison de huit chambres et louer à la chambre c’est interdit

Alors j’ai mon interprétation de la réglementation par rapport à ça. C’est bien que tu en parles. En gros là on parle du fait de faire entre guillemets que ce soit assimilé à une division sauvage, voilà d’une certaine manière. Alors moi pour moi dans les baux individuels tu as une partie privative, mais tu as une partie en commun. Du coup ça peut pas être, dans mon interprétation, ça ne peut pas être vu comme une division officieuse parce que tu as une partie qui est en commun dont par exemple les salles d’eau. Il y a vraiment une partie privative et une partie en commun donc on ne fait pas de divisions…

— Mais les marchands de sommeil ils mettent en commun certaines parties
communes dans les immeubles ça empêche pas les mairies oui, notamment de gauche, de faire la chasse aux bailleurs qui font ça. Je te lis c’est vraiment le risque principal

—  Donc ouais là effectivement on parle par rapport à certains marchés déjà parisien par exemple ou proche banlieue où on va te loger tout juste dans 9 m², ça fait 8,98 pour s’arranger pour creuser dans le mur pour que ça fasse 9 m², le minimum syndical. Si tu fais du premium toute façon clairement ton colocataire il va jamais il va être tellement content de, pour moi hein, de louer l’appartement et d’être bien dedans et après là on parle de marchands de sommeil. Moi ce que je dis souvent dans mes vidéos c’est que on peut faire on peut transformer un trois pièces en six pièces pour gagner plus ,d’argent, pour moi on n’est pas là pour le faire. On est là pour être des prestataires de services et faire en sorte que nos colocs il soient dans de bonnes conditions. Et par rapport à ça je pense que le bail individuel, dans ces conditions là, il est plutôt pertinent

— Je suis d’accord mais ça demande un peu d’ingénierie immobilière sur la réglementation et même en terme de, ensuite, de rédaction du bail on à des clauses spécifiques pour les baux individuels, il faut être un peu malin. C’est à dire que sur les charges la répartition en fonction des consommations réelles, les sorties, entrées, les dégradations avec des états des lieux intermédiaires etc… Ça demande un peu plus de travail quand même

— C’est clair il y a plus de gestion, tu l’auras compris puisque c’est comme si tu avais en fait trois locataires indépendants, ils se partagent une partie commune qui n’est pas la cage d’escalier. On est pas des marchands de sommeil donc il y a une cuisine, une salle de bain, potentiellement un salon, donc avec un cachet, un truc vraiment confortable tout confort ils arrivent ils ont la… Nous on parle de colocation haut de gamme donc ils arrivent ils ont la fibre ils ont la télé ils ont le canapé il y a tout qui est neuf. Et par contre effectivement ça demande forcément un peu plus de travail. Mais pour la petite histoire, moi dans mes colocs, les gens sont tellement content d’y être que même quand ils parlent de moi l’été, ils essayent de trouver quelqu’un ou ils sont prêts à payer l’un des deux mois pour pouvoir rester dans la colocation. 

— D’accord

— On est, ceux qui me suivent le font aussi c’est ce qu’on dit à nos investisseurs rentables c’est voilà… Faire du au haut de gamme, c’est ne pas se moquer des gens. C’est à dire qu’on est des prestataires et le but c’est que les gens soient bien et que nous on gagne de l’argent tous les mois. Donc c’est qu’on est loin des vendeurs de sommeil mais c’est vrai qu’il y a la loi. Pour moi elle est bien, parce qu’elle protège. Elle nous protège, nous qui faisons de la qualité. Personne n’ira nous chercher dans les appartements de qualité et elle essaye de contrer ces gens là qui profitent de la faiblesse de populations.

Petite histoire donc moi j’habite à Vincennes j’ai visité à Montreuil
il y a quelques temps un endroit où en fait ils avaient entassé des ouvriers qui venaient d’Afrique, mais c’était juste inadmissible quoi. Il y en avait trois ils étaient avec trois lits superposés, il y avait un petit coin il y avait aucune aération et c’était en semi-souplex sur une partie. Et effectivement moi je te rejoins je suis pour que ces gens là on les casse parce qu’ils nous font du mal à nous bailleurs propres et surtout aux locataires. Merci c’était Mathieu, c’était top 

— Ouais

— J’espère que vous avez apprécié donc pour résumer rapidement si on pouvez faire des baux communs avec la solidarité, le conseil de Mathieu et je suis assez d’accord avec toi, c’est foncez ! En gros entre nous c’est plus simple si jamais t’es en juillet. Là normalement j’ai  un chantier qui va se terminer, qui devrait se terminer au début de l’été. Cette coloc je pense que je vais la recoller en commun avec bail de solidarité. Au moins je vais tester ça marche pas je ferais autrement c’est vrai que c’est plus cool. Si tu peux pas ou si t’as pas envie tu peux faire du bail et individuel, par contre si tu bidouille sur les parties communes, comme les cages d’escaliers parce que c’est une vérité cage d’escalier parties communes c’est juste abusé, mais c’est à des vraies parties communes pour moi t’as pas un vrai risque avéré si tu fais des trucs propre quoi.

Donc voilà si tu fais du propre fait bail commun, bail individuel mais en tout cas, dans tous les cas, fais le proprement en respectant la réglementation et en respectant tes colocataires. Nous de toute façon on en avait pas discuté juste avant mais ça fait plaisir parce que c’est exactement ce qu’on dit. C’est à dire on est des prestataires de services et le but c’est que les gens soient contents à la fin. Bon j’espère que tu as aimé cette vidéo, en tout cas merci Mathieu

— Je t’en prie

Et si tu as aimé cette vidéo mets moi un gros like. Aussi, mets moi dans les commentaires si t’es plutôt au bail individuel ou bail commun. Et puis comme d’habitude, profite de la vie, passe à l’action.

Si tu n’as pas encore fais une coloc, teste le marché. La coloc c’est pas mal, c’est vraiment quelque chose aujourd’hui qui est en train de monter et d’exploser.

Profite de la vie !
Ciao Ciao

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LES FORMATIONS OFFERTES

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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POUR GAGNER DES REVENUS AVEC L’IMMOBILIER

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COMMENT ME SUIVRE

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LIEN POUR PARTAGER CETTE VIDÉO à quelqu’un qui en a besoin

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https://www.youtube.com/Colocation-rentable-Bail-individuel-ou-bail-collectif-?-SmartLoc.fr-Mathieu-Chantalat

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS – Maître Cédric LAHMI

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS - Maître Cédric LAHMI

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS – Maître Cédric LAHMI

Loyers impayés, ça arrive. On te dit comment t’en prémunir dans cette vidéo.

Avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». Tu auras la cloche, cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Tu peux aussi recevoir ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. Il te suffit de renseigner le prénom et l’email, le lien se trouve dans la description.

— Je reçois pour cette vidéo Cédrid Lahmi. Salut Cédric.

— Bonjour Damien. Ça va ?

— Cédric, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Partners in law. Donc si tu nous suis, là, on commence à faire un beau partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law. Donc pour parler d’impayés, c’est un sujet qui peut vraiment être très technique. J’ai préféré inviter Cédric pour qu’il te dise réellement comment te prémunir des impayés et comment te rassurer pour investir sereinement dans l’immobilier. Donc Cédric, est-ce que tu peux nous donner 5 tips, 5 astuces pour gérer les impayés, l’idéal, ne pas les avoir, et si on les a, comment faire pour se protéger le plus rapidement possible ?

— Avec grand plaisir. Alors je vais essayer de me… Bon, cinq, mais il y a beaucoup beaucoup de secrets en réalité, de tips, comme tu dis. La première chose… Ça a l’air évident mais on n’y a pas forcément pensé. C’est retour vers le futur. C’est qu’il faut un contrat, un bon bail, parce que le bail, c’est la base des différentes actions qu’on va entamer pour se prémunir contre les impayés. Donc déjà, si vous êtes à la genèse, pensez-y, à avoir un bon bail commercial ou d’habitation.

Deuxième point très important : pensez à prendre des choses assez basiques mais on n’y pense pas toujours : garantie loyers impayés. Ça peut servir. Ça va un peu abaisser votre rendement. Mais ça vaut le coup. Et puis une assurance qui va prendre en charge une partie de vos frais de justice s’il y en a.

— Par rapport à ça, je te mets dans le petit « i » une petite vidéo où je parle de la garantie visale. Dans certains cas, la garantie visale peut te permettre d’économiser l’assurance loyers impayés. En gros, c’est une assurance loyers impayés d’État. Dans certains cas… Il y a de plus en plus de cas où ton locataire peut y avoir droit. Donc dans le petit « i » en haut de la vidéo, je te mets un petit lien. Tu verras cette vidéo tranquillement.

— Troisième secret, c’est « Ne dormez pas ! Soyez réveillés ! ». J’ai vu trop de clients être endormis. Alors ce sont des investisseurs rompus en affaires. Mais voilà, quand vous avez des signes, des signaux, si vous ne savez pas les interpréter, demandez conseil à des gens qui savent. Mais ne dormez pas. Un impayé, ça arrive. Quand ils commencent à s’accumuler et que c’est récurrent, c’est pas un bon indicateur. Et quand les délais s’étendent et que le montant de l’impayé augmente, il faut réagir rapidement.

— Oui, exactement 

— Quatrième secret, c’est la suite du précédent. Écrivez. De deux choses l’une. Soit vous êtes rompu à ces questions, vous savez le faire et vous êtes sûr de vous. Faites-le. Mais écrivez dans les formes que vous connaissez, donc si vous le faites. Et si vous ne savez pas, demandez conseil à votre avocat, parce qu’il va falloir au minimum mettre en demeure sous des formes assez précises. Alors en l’occurrence, ce sera en recommandé AR. Mais ayant suite, faire des choses un peu plus ésotériques où il nous faut d’autres auxiliaires de justice de façon très formelle pour – je dirais – déclencher des délais fondamentaux.

— D’accord

— Et enfin, last but not least, comme disent nos amis anglo-saxons, le dernier mais pas des moindres, le meilleur des conseils, c’est : « Ayez un chef d’orchestre », une stratégie. C’est comme aux échecs. Il faut une stratégie, parce que sinon, on passe son temps à accumuler des tactiques mais ça ne mène à rien.

— D’accord

— Donc encore une fois, si vous avez la connaissance, posez votre stratégie et maintenez-la du début à la fin pour avoir une cohérence et du succès dans le recouvrement de vos impayés, dans la limitation des impayés. Et si vous n’avez pas toute la connaissance, et ça peut arriver, ou bien si vous n’avez pas le temps, prenez un chef d’orchestre, le même du début à la fin qui a l’habitude tant du conseil que la partie – je dirais – que les gens appellent théorique que de la pratique, où c’est-à-dire il va à un moment donné falloir peut-être aller devant les tribunaux, plaider le dossier et faire exécuter les décisions qui seront obtenues.

C’est top, ça. Merci Cédric. Donc on résume. Alors n°1 : anticiper.

— N°1 : anticiper avec un bon bail.

N°2…

— N°2 : prenez des garanties d’usage : garantie loyers impayés, Damien a donné un type qui était vraiment pas mal du tout.

Je vous mets la vidéo. N’oubliez pas d’aller la voir après. N°3…

— N°3 : wake up ! Ne dormez pas. Ne dormez pas, c’est cata.
Soyez vigilants. Soyez vifs.

N°4…

— Écrivez des écrits qui correspondent à ce qui est demandé d’un point de vue formel. Il y a des conditions sous peine de nullité, etc., pour faire courir des délais. Écrivez ou faites écrire selon les formes prescrites.

C’est pas open bar. Quand on dit « les formes prescrites », c’est que la virgule qui va manquer peut faire nullité et refaire repartir le délai depuis le début.

— C’est imagé mais c’est un peu ça.

C’est technique mais c’est un peu ça. Et 5…

— Et cinquièmement, (joue « l’Hymne à la joie »). Une belle symphonie, c’est avec un chef d’orchestre. Ayez un chef d’orchestre. Soit vous êtes votre propre stratège. Vous écrivez votre stratégie et vous la tenez du début à la fin. Et vous avez un dossier cohérent et des chances de succès. Soit vous prenez quelqu’un, le même, qui va être votre chef d’orchestre, pour avoir une stratégie homogène.

Et j’adore les bonus. Donc je vais te donner un bonus. Le bonus, c’est : essaye de discuter, de renouer le contact et d’y aller à l’amiable si c’est possible. Ça sera toujours moins cher, moins coûteux qu’une vraie grosse stratégie globale qui va être longue, qui va prendre du temps et qui va demander des frais, des coûts indirects. Il vaut mieux des fois lâcher quelques billets au locataire pour qu’il s’en aille, clairement, et être tranquille, passer à autre chose, que rentrer dans une procédure. Ne jamais couper la communication. Maintenant, quand faut y aller, comme dit Cédric, on y va.

— T’as mille fois raison. Et j’ai oublié de le dire et tu as entièrement raison.
Un locataire qui paye pas, c’est un locataire qui a des raisons. Il est pas méchant. Il va pas vous faire du mal. C’est souvent qu’il peut pas. Donc allez discuter avec lui. Vous trouverez des solutions. Peut-être pour une restitution des clés amiable. Donc tu as raison. Ça, c’est fondamental. Toujours discuter. Ne jamais rompre le dialogue avec le locataire qui ne paye pas.

Merci Cédric. C’était top.

— Avec grand plaisir.

On va te réinviter parce que voilà, quand il y a des parties juridiques, je préfère inviter carrément un avocat. C’est quand même mieux. On a mis en place entre Esprit-Gagnant et Partners in law, ton cabinet, une formation sur la simplification du droit pour un investisseur immobilier. Je te propose de la télécharger. C’est gratuit, c’est cadeau. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie.

Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Donc si tu n’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Clique bien sur la cloche. Ça te permet de recevoir les prochaines notifications.

D’ici là, toujours pareil : passe à l’action et kiffe la vie.

Tchao, tchao !

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LES FORMATIONS OFFERTES

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

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https://www.youtube.com/5 ASTUCES-pour-gérer-des-LOYERS-IMPAYÉS-Maître-Cédric-LAHMI 

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LIEN pour plus d’informations sur les services du Maître Cédric LAHMI

https://partners-in-law.fr/

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Comment gérer une colocation haut de gamme à distance?

Investir dans une colocation: comment trouver les locataires?

Comment gérer une colocation haut de gamme à distance?

Donc je te dis tout dans cette vidéo.

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Donc tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie immédiatement.

3 astuces pour gérer ta colocation à distance

Dans cette vidéo, on va voir comment gérer ta colocation à haut rendement à distance.

Je vais te donner 3 astuces pour gérer ta colocation à distance et limiter au maximum les frictions avec tes colocataires. Le fait de voir tes colocataires et de prendre du temps pour aller gérer cette colocation… Comme tu le sais sûrement, moi, j’investis dans des colocations, mais dans toute la France. Du coup, je vais pas m’amuser à me déplacer tout le temps. Et à côté de ça, c’est vrai que j’ai une confiance moyenne envers les agences immobilières sur de la colocation, parce que même si c’est un gros effet de mode, la colocation, ça a encore du mal à rentrer. Certaines agences immobilières ont encore du mal à comprendre le principe de colocation.

Prendre de belles photos

L’astuce n°1, c’est assez simple. C’est que tout ce que tu vas faire au démarrage : dans les photos que tu vas prendre… Donc tu va prendre des belles photos ou tu vas faire faire ça par un professionnel. Tu vas faire une annonce très très très très détaillée.

Donc tout ce que tu vas faire au début pour ta première annonce, tu vas bien le sauvegarder, parce que moi, si je te dis ça, ça paraît tout bête mais au début, je le faisais pas. Et du coup, je faisais une annonce : « Bon, on verra bien la prochaine fois ». En fait, il suffit juste de sauvegarder tout ce que tu vas faire : donc les photos faites par le professionnel ou les photos que toi, tu as réalisées… Mais vraiment des belles photos. Pas avec ton smartphone en mode panoramique, quoi. C’est vraiment pourri. Donc vraiment des belles photos. Tu mets tout ça dans un dossier. Et au moins, t’es tranquille.

Détailler les caractéristiques

A chaque fois, du coup, ça va te prendre juste 2 minutes de remettre une annonce sur Le Bon Coin avec ta chambre. Tu mets bien toutes les caractéristiques techniques aussi : le prix que t’avais mis, etc. Et comme ça, t’es tranquille. Tu sais exactement ce que t’as à mettre pour les autres.

Investir dans la décoration d’intérieur

L’astuce n°2, c’est qu’avant que tes colocataires rentrent pour la première fois dans ton appartement… Donc là, on est sur de la colocation haut de gamme, haut rendement. On est là pour faire du cash. Donc on donne quelque chose de premium. Je t’encourage d’ailleurs par rapport à ça à prendre une décoratrice ou un décorateur d’intérieur pour vraiment t’aider par rapport aux couleurs tendance, par rapport à tout ce qui va mettre en valeur ton bien, pour faire un effet waouh.

Organiser une visite virtuelle

Voilà. T’as fini, t’es presque au moment où t’as mis en place la colocation. Et là, du coup, tu vas faire une visite virtuelle de ton appartement. Tu vas organiser une visite virtuelle. Donc tu vas filmer l’ensemble de ta colocation. Et petite astuce : tu filmes d’abord les pièces à vivre. Donc tu filmes la cuisine, salon. Si c’est une pièce ouverte, tu filmes tout ça. Tu filmes les salles d’eau, les WC, le couloir. En gros tout ce qui va être les pièces communes. Et ensuite, tu fais un film séparé par chambre.

Partager sur YouTube

OK, donc ça, tu mets tout ça sur Youtube, par exemple, tout simplement. En deux secondes, tu te crées ta chaîne Youtube de l’investisseur spécialiste
en colocation haut rendement, et tu mets ça. Tu mets des vidéos même en non répertorié. Comme ça, personne tombe dessus. Et du coup, quand tu vas mettre ton annonce en ligne, tu vas voir, t’as des gens qui vont t’appeler, qui sont à 500 km, à 300 km. T’as des gens qui vont avoir du mal à être disponibles.

Et là, tu leur dis : « OK, pas de problème. Si vous n’êtes pas disponibles, déjà, envoyez-moi tout votre dossier. Comme ça, je valide ».

Tu fais toujours une première validation du dossier. Et t’envoies une visite virtuelle de ton appartement. Par contre, tu fais pas un truc en 10 secondes. Tu fais vraiment un truc détaillé où tu prends le temps. Ou tu peux aussi commenter les visites guidées de l’appartement. Du coup, tu mets les pièces communes et tu vas mettre la chambre qui est libre ou la chambre que tu veux pour ce colocataire-là. Tu revois ça. Et rien que ça, du coup, ça va te permettre de faire les choses en distance. Si t’es dans une zone assez tendue et que t’as un appartement vraiment de qualité, dans 80% des cas, tu vas trouver tes colocataires comme ça. Donc t’es tranquille.

Fais gérer les visites par les colocataires qui sont en place

Et ensuite, ce que tu fais, donc la troisième astuce, c’est que pour ceux qui veulent se déplacer, tu organises la visite avec les colocataires qui sont en place. J’ai souvent la question : « Damien, comment tu fais par rapport à ça ? ». Tu leur dis, aux colocataires… Parce que c’est intéressant qu’ils voient celui qui va intégrer. Et ce que tu fais juste, c’est que si dans ta coloc, t’as un colocataire un peu râleur, un peu bizarre, tu fais en sorte si c’est possible qu’il ne soit pas là pour pas faire peur aux colocataires qui vont intégrer la coloc.
Mais tu leur fais gérer entre eux les visites. Déjà, eux, ils vont être motivés pour que le coloc prenne, parce que du coup, ça va leur limiter le nombre de visites. Ils vont être motivés pour avoir quelqu’un de sympa. Et ils vont essayer de matcher tout de suite. Donc toi, t’es le gagnant sur toute la ligne parce que plus la coloc se passe bien et moins ils vont te solliciter.

Résumé des 3 astuces

Donc on résume les 3 astuces. Astuce n°1 : tout ce que tu vas faire au début pour faire ton annonce : tes photos, etc., tu le sauvegardes bien de côté dans un petit répertoire sur ton ordinateur. Comme ça, ensuite, ça prend juste 2 minutes à chaque rotation de colocataire.

Astuce n°2 : tu prépares une visite virtuelle de ton appartement avant que les colocataires soient rentrés. Il est meublé, bien agencé et a été décoré : il est aux petits oignons. Et tu fais la visite virtuelle par rapport à ça.

L’astuce n°3 : tu fais visiter et tu fais gérer les visites par les colocataires qui sont en place. Et tu penses bien à isoler le colocataire un peu râleur, un peu psychorigide, celui qui est pas vraiment au top de la colocation. Donc voilà. C’était les astuces pour faire une colocation à haut rendement à distance, pour la gérer à distance.

Donne moi ton avis !

Donc j’espère que ça t’a plu. Dans ce cas-là, mets-moi un gros like. Partage-la à tes amis qui sont investisseurs ou à des amis qui ont envie de faire de l’investissement mais qui ont des peurs. Parle-leur de la chaîne Esprit-Gagnant. Donc moi, ça me permet de faire connaître ma chaîne au plus grand nombre. N’hésite pas à me dire en commentaire… Si t’appliques ça, est-ce que tu gères tes biens à distance ?

N’hésite pas, dans les commentaires, à me dire si tu gères tes biens à distance ou si à distance, tu préfères les faire gérer par – par exemple – des agences immobilières. Donc mets-moi tout ça. Et puis surtout, si t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, clique bien sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la petite cloche. Clique bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Et voilà, d’ici la prochaine vidéo, je te dis juste comme d’habitude : « Passe à l’action et prends soin de toi ».

Tchao, tchao !
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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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Je réponds à vos question sur le crédit immobilier!

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Du coup, c’était trop petit. Enfin je te passe les détails. Du coup, on a dû trouver une solution. Donc on a tout rasé chez nous. On a donc fait une opération de revente.

— T’as rasé ta maison ?

Non. En fait, on a rasé tous les murs à l’intérieur. En fait, moi, j’habite dans une ville très chère. 

— À Neuilly, quoi.

À Vincennes. Mais tu vois, c’est pareil, quoi. Et du coup, on a fait 150 000 € de plus-value.

— 150 000…

Un truc qu’on a acheté 250 000, on l’a vendu 401 000.

— Et t’étais en résidence principale. Donc t’as pas payé d’impôts.

Bravo. C’est le but. J’ai calculé. Ça fait 11 années de SMIC. Et du coup, je me suis dit que l’immobilier, c’était cool.

— (Rires)

Et après, j’ai continué. J’ai fait des investissements. Là, j’ai environ
1,5 million de patrimoine. Alors je suis très différent de Stéphane. Mais je veux le rejoindre maintenant sur sa stratégie. C’est que moi, j’ai commencé par du patrimonial. Donc je prends du cash flow. Mais je prends du patrimoine, parce que mon but, c’était de créer une base solide pour mettre ma famille à l’abri de tout problème. Donc maintenant que j’ai 1,5 million, on est à peu près à l’abri. Et du coup, on va commencer à aller faire de la rentabilité. Moi, j’ai investi…

— T’as pu continuer à emprunter, après, par la suite ?

— Ouais.

— Tu peux toujours.

Je peux toujours emprunter.

— OK.

Mais en fait, c’est une question de scoring. Quel est ton score à la banque ?

— En fait, tu peux ne jamais [*]. C’est plus du tout un objectif.

— C’est plutôt une fois que c’est parti, quoi, c’est ça ? Le seul but, c’est ça.

— Oui. Seulement, c’est le temps qui te rattrape, en fait. C’est plus le temps. Comme Stéphane, par exemple, qui enchaînait tellement qu’au bout d’un moment, ça se cumule, ça se cumule…

Alors après, il y a le temps, il y a le risque, aussi. J’en ai parlé avec Stéphane aujourd’hui. Et il y a aussi le fait que sur une tête dans une banque, il faudra changer de banque. Obligatoirement, à un moment parce que t’as trop de dettes.

— Et l’autre… [Moi, c’est que je veux changer…]

Parce qu’à un moment, dans les banques… Je vais en parler mais en fait, tu peux être le meilleur profil, mais à un moment, la banque va plus forcément te suivre, juste parce qu’il y a une consigne globale, générale qui fait qu’on suit pas les mecs à plus de 1 million, par exemple. Je dis une bêtise, mais…

— Par exemple… Les banques, c’est à peu près toutes pareil, elles sont toutes à peu près sur le même…

Je connais pas toutes les banques. Moi, je connais les mécanismes.
Après, je connais les banques où je travaille, mais… Peu importe, à la limite, parce que ça, j’ai pas forcément à le dire. Mais le mécanisme est important. C’est que tu vas avoir un encours qui fait que tu vas devoir aller voir une autre copine.

— D’accord. Mais par contre, quand tu vas voir une autre copine,
justement, c’est pas le problème, l’encours que t’as déjà ?

— Bah oui…

— Parce que est-ce que…

En fait, ce qui va se passer…

— C’est pas le risque à eux. Donc c’est pas grave.

Oui et non. C’est-à-dire que c’est pas que la banque voudrait pas te suivre. C’est qu’elle a des consignes générales, on va voir ça tout à l’heure, qui font qu’elle peut plus te suivre. Elle veut bien te suivre, elle sait que t’es rentable, mais elle a plus le droit de te suivre.

— D’accord.

Je vais vous donner un exemple tout à l’heure, un cas pratique. Moi, j’adore les cas pratiques. Je vous ai fait un petit cas pratique sur un truc décorrélé de l’immobilier pour vous montrer qu’en fait, la banque, à un moment, il y a des risques qu’elle peut pas prendre et qui lui sont dictés par autre chose que ce qu’on appelle le front office. Tu vois, sur Youtube, t’entends que des gens qui disent « délégation en agence », ils ont le droit de… Et en fait, quand tu connais la structure de la banque, c’est pas vrai. Il y a un truc qui est Dieu le Père qui est au-dessus de ça, à part dans quelques banques régionales ou mutualistes où c’est un peu différent, mais…

— En Alsace, [il y a des choses comme ça].

[*] ou les banques mutualistes, enfin des trucs… Mais d’une manière générale, il y a des fonctions qui sont comme Dieu le Père. Ils écrivent la Bible. Et cette Bible-là, tu peux pas en déroger.

— Et donc si tu rentres dans ces cases-là, après, c’est plus facile pour emprunter.

C’est ça. C’est-à-dire qu’il vaut mieux être en CDI que pas en CDI. J’ai fait un séminaire samedi. J’expliquais. Il y a quelqu’un qui a voulu que je l’aide, il venait de prendre un crédit à la conso et s’était mis au chômage pour commencer à investir et être focus sur l’investissement, parce qu’il était motivé.

— C’est à l’envers, là.

J’ai dit : « Mec, il faut repousser la satisfaction immédiate et il faut peut-être mettre les choses dans le bon ordre ». Donc à un moment, le CDI, s’il te fait une boule au ventre, c’est pas grave. Tu gardes ta boule. T’essayes de relativiser ou de changer de boulot. Mais en tout cas, tu gardes ton CDI et t’investis. Dans le bon sens, quoi, tu vois. J’avais l’exemple de Stéphane mais…

— Ou alors j’ai pas bien entendu la réponse mais quand effectivement t’arrives à ces 1 million d’euros…

1 million… Je dis 1 million, mais retenez pas 1 million.

— 500 000, 1 000 000, 1 500 000…

— Çà dépend de toi…

— Et quand effectivement, la banque te dit stop parce que les consignes nationales ou régionales – peu importe – ne veulent plus, toi, tu vas voir une autre banque. Qu’est-ce qu’elle dit, quand tu expliques que t’as déjà 1 million d’euros de patrimoine, parce que je suppose que la banque te dit : « Oui, mais pourquoi vous avez pas continué avec l’autre banque ? ».

En fait, t’es encore rentable. C’est juste que potentiellement… C’est juste que tu peux plus emprunter avec la banque.

— Oui, oui. Mais du coup, la banque, qu’est-ce qu’elle dit ? « C’est pas grave, il y a 1 million d’euros d’emprunt » ?

Parce que les 1 million… En fait, pour autant, t’es quand même rentable, même avec les 1 million. Mais c’est juste qu’elle, elle peut plus sur le profil. Donc tu passes encore. Tu vois, Stéphane, il passe encore.

— Donc quand tu vas dans une autre banque, elle, elle regarde juste la rentabilité. Elle regarde pas ton emprunt que tu as dans…

Si, si. Elle regarde aussi tes emprunts. Mais tes emprunts et ta rentabilité, ça va calculer ton taux d’endettement. Et par rapport au taux d’endettement réel, eux, ils vont te… C’est comme la banque d’avant. Ils vont dire qu’ils peuvent t’emprunter. Et la banque d’avant, évidemment, ils peuvent plus t’emprunter, parce que plus d’un million, on prête pas sur une dette. Et l’autre, elle va dire : « Moi, t’es à 0 chez moi. Donc je peux t’emprunter ».

— D’accord. Tu changes…

— C’était des questions qu’on se…

Après, voilà, il y a d’autres subtilités possibles. Mais…

— T’expliques pas.

Non, j’explique pas forcément, parce que… J’explique aux gens que j’accompagne… Parce qu’il y a un truc qui est très important pour moi.
C’est l’appétence au risque et ton taux d’anxiété. Tu vois. Parce que le but, c’est de dormir sur ses deux oreilles. Donc moi, je vous donne pas… Tu penses bien qu’on peut tout faire.

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LOI PINEL: Un investissement RENTABLE?

LOI PINEL: Un investissement RENTABLE?

LOI PINEL: un investissement RENTABLE ou non ?

Acheter un Pinel, est-ce un bon plan ou une arnaque ? On voit tout ça dans cette vidéo.

Salut. C’est Damien, investisseur immobilier et coach pour
investisseurs ultra motivés.

Donc avant de commencer cette vidéo, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le bouton « S’abonner ». T’auras une cloche. Tu cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications.

LOI PINEL, un bon plan ou pas ?

Je vais te donner 3 clés qui font que – pour moi – il faut passer ton chemin sur un Pinel. Première chose, c’est qu’on fait un Pinel par rapport à la fiscalité, alors que quand on fait un investissement immobilier, on le fait par rapport à une rentabilité, par rapport à un cash flow qu’on va avoir tous les mois et par rapport à une potentielle plus-value à la revente. On le fait pas par rapport à une fiscalité. La fiscalité, c’est une fois qu’on a fait son investissement immobilier… C’est là qu’on va optimiser sa fiscalité. Mais on fait pas un investissement immobilier juste pour baisser sa fiscalité, c’est pour moi une anomalie. Donc c’est pas le bon mindset de dire : « Voilà. Je vais baisser mon impôt sur le revenu. Et pour faire ça, je vais faire un investissement immobilier ». C’est plutôt : « Je fais un investissement immobilier. Et j’essaye de faire en sorte qu’il ait le moins d’impact sur ma fiscalité ».

La revente

Le point n°2, c’est la revente. C’est la liquidité de ton bien. Donc déjà, c’est pas liquide pendant un certain nombre d’années, parce que tu t’es engagé à le laisser en location pendant plusieurs années. Donc si t’as un problème, un pépin de vie, c’est quand même plutôt embêtant. Et en plus, après 9 ans, 11 ans, à la fin que t’auras estimée au début, tu seras engagé sur une durée. Mais en fait, c’est assez simple. T’auras au moins la moitié de l’immeuble qui sera achetée en Pinel et t’auras dans la moitié de l’immeuble au moins 50% à 70% qui auront pris la même durée que toi.

Offre, demande, marché…

Donc t’as bien compris par rapport à l’offre et la demande que vous allez être un certain nombre de propriétaires à vendre votre appartement au même moment. Donc comme vous allez mettre beaucoup d’appartements à peu près identiques sur le marché en même temps, ça va faire baisser les prix.

Un Pinel, on dit que c’est une bonne affaire si à la fin, t’arrives à revendre à peu près au même prix, si t’as pas perdu d’argent. T’imagines, on commence, on dit : « Si t’as pas perdu d’argent, donc si t’as acheté 100 000 € et que t’arrives à revendre 100 000 voire 80 000 €, c’est déjà pas mal, parce que pendant toutes les années, t’auras baissé ta fiscalité ». Pour moi, c’est vraiment pas encore une fois le bon mindset à avoir.

Donc point n°2 : avec un Pinel, c’est pas liquide. Et à la revente, tu vas te faire massacrer parce que tu vas être en concurrence avec beaucoup de biens identiques. C’est le meilleur moyen pour avoir la chute des prix.

L’investissement rentable et l’effort d’épargne

Point n°3. Il y a un truc qui m’étonne toujours et qui me chiffonne. C’est que la première question qu’on te pose quand on va te vendre un Pinel, c’est : « Quel est ton effort d’épargne ? ». Et en fait, l’investissement rentable, c’est gagner de l’argent tous les mois. Et là, pour un Pinel, on te demande de sortir de l’argent tous les mois. Alors ouais, c’est indolore, parce qu’on te dit : « C’est quoi, ton effort d’épargne indolore tous les mois ? ». Mais tu vas dire : « C’est 300 € », il va dire : « OK, je vais te laisser une marge de 100 € et tu vas faire un effort de 200 € ». Mais c’est juste le contraire de l’investissement rentable, parce qu’en faisant ça, le premier point, c’est que tu fais pas d’argent tous les mois, tu mets de l’argent tous les mois.

Tu tues ton taux d’endettement

Et en fait, ça sera impossible de renouveler les opérations d’investissement immobilier. Il y a beaucoup de personnes qui ont commencé en faisant du Pinel et qui derrière sont ensuite passées à se former. C’est très difficile ensuite de les transformer en investisseurs rentables. C’est possible. Il y a des techniques. Mais c’est relativement difficile et ça va prendre du temps. Et ils vont perdre pas mal d’argent. Le point n°3 qui est super important, c’est que dès que quelqu’un te demande ta capacité d’épargne, il te demande de mettre de l’argent tous les mois dans un projet.

Ça peut pas être un investissement rentable

Parce que l’investissement rentable, de base, c’est gagner de l’argent tous les mois, tous les mois, tous les mois. Au moins être à l’équilibre et essayer de gagner de l’argent. Après, t’as des vendeurs de rêve sur Youtube qui te disent que tu vas gagner 1 000€, 1 500 €, 2 000 € sans rien faire tous les mois avec l’immobilier.

Pour moi, c’est des foutaises, parce que soit t’auras pas rien fait parce que t’auras pris un risque énorme, soit tu seras passé sur de la courte durée. J’en parle souvent. La courte durée, c’est génial, mais c’est de la prestation hôtelière. C’est plus de l’investissement immobilier. Donc dans un investissement immobilier, ce qui est important, c’est de faire au moins un cash flow tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et là, ce qu’il faut retenir, c’est que pour du Pinel en tout cas, on va te demander un effort d’épargne. C’est le contraire de ce qu’il faut faire quand tu veux être un investisseur rentable.

On résume

Premier point : partir de la fiscalité pour faire un investissement immobilier, pour moi, c’est pas le bon état d’esprit à avoir quand on est un investisseur rentable.

Point n°2 : la liquidité de ton bien. Tu t’engages à le garder pendant une durée assez importante. Et en plus, tu sais qu’à la fin, il y aura plusieurs biens identiques qui seront en vente au même moment.

Et 3 : on va te demander une capacité, un effort d’épargne. Ça veut dire que tu vas devoir mettre de l’argent de ta poche tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et ça, c’est le contraire de ce qu’il faut faire quand on est un investisseur rentable.

Voilà. C’était mon point de vue sur le Pinel. T’auras bien compris que pour moi, dans 99% des cas, c’est pas le bon plan d’acheter un Pinel, en tout cas pour toi qui commences et qui te lances dans l’investissement immobilier. C’est sûrement pas le bon plan.

Donne moi ton avis !

Si t’as aimé cette vidéo, mets-moi un gros like. Dis-moi si t’as déjà acheté un Pinel, un Scellier. Mets-moi dans les commentaires, dis-moi : « Ah, Damien. Moi, je suis pas d’accord avec toi, parce qu’un Pinel, c’est ça, ça, ça ». Je suis intéressé. Je lis tous les commentaires et je réponds.

Donc pour te remercier d’avoir vu cette vidéo jusqu’à la fin, je t’offre ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. Tu pourras trouver le lien. Il se trouve dans la description de la vidéo, au-dessus ou en dessous. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie dans la foulée.

Nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Si t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner », en appuyant sur la petite cloche pour recevoir toutes les prochaines notifications.

On se retrouve très vite. Je publie environ 2 vidéos par semaine. Je te dis en tout cas juste : « Profite des tiens. Profite de la vie. Et passe à l’action ». Tchao !

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4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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