5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS – Maître Cédric LAHMI

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS - Maître Cédric LAHMI

5 ASTUCES pour gérer des LOYERS IMPAYÉS – Maître Cédric LAHMI

Loyers impayés, ça arrive. On te dit comment t’en prémunir dans cette vidéo.

Avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». Tu auras la cloche, cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Tu peux aussi recevoir ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. Il te suffit de renseigner le prénom et l’email, le lien se trouve dans la description.

— Je reçois pour cette vidéo Cédrid Lahmi. Salut Cédric.

— Bonjour Damien. Ça va ?

— Cédric, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Partners in law. Donc si tu nous suis, là, on commence à faire un beau partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law. Donc pour parler d’impayés, c’est un sujet qui peut vraiment être très technique. J’ai préféré inviter Cédric pour qu’il te dise réellement comment te prémunir des impayés et comment te rassurer pour investir sereinement dans l’immobilier. Donc Cédric, est-ce que tu peux nous donner 5 tips, 5 astuces pour gérer les impayés, l’idéal, ne pas les avoir, et si on les a, comment faire pour se protéger le plus rapidement possible ?

— Avec grand plaisir. Alors je vais essayer de me… Bon, cinq, mais il y a beaucoup beaucoup de secrets en réalité, de tips, comme tu dis. La première chose… Ça a l’air évident mais on n’y a pas forcément pensé. C’est retour vers le futur. C’est qu’il faut un contrat, un bon bail, parce que le bail, c’est la base des différentes actions qu’on va entamer pour se prémunir contre les impayés. Donc déjà, si vous êtes à la genèse, pensez-y, à avoir un bon bail commercial ou d’habitation.

Deuxième point très important : pensez à prendre des choses assez basiques mais on n’y pense pas toujours : garantie loyers impayés. Ça peut servir. Ça va un peu abaisser votre rendement. Mais ça vaut le coup. Et puis une assurance qui va prendre en charge une partie de vos frais de justice s’il y en a.

— Par rapport à ça, je te mets dans le petit « i » une petite vidéo où je parle de la garantie visale. Dans certains cas, la garantie visale peut te permettre d’économiser l’assurance loyers impayés. En gros, c’est une assurance loyers impayés d’État. Dans certains cas… Il y a de plus en plus de cas où ton locataire peut y avoir droit. Donc dans le petit « i » en haut de la vidéo, je te mets un petit lien. Tu verras cette vidéo tranquillement.

— Troisième secret, c’est « Ne dormez pas ! Soyez réveillés ! ». J’ai vu trop de clients être endormis. Alors ce sont des investisseurs rompus en affaires. Mais voilà, quand vous avez des signes, des signaux, si vous ne savez pas les interpréter, demandez conseil à des gens qui savent. Mais ne dormez pas. Un impayé, ça arrive. Quand ils commencent à s’accumuler et que c’est récurrent, c’est pas un bon indicateur. Et quand les délais s’étendent et que le montant de l’impayé augmente, il faut réagir rapidement.

— Oui, exactement 

— Quatrième secret, c’est la suite du précédent. Écrivez. De deux choses l’une. Soit vous êtes rompu à ces questions, vous savez le faire et vous êtes sûr de vous. Faites-le. Mais écrivez dans les formes que vous connaissez, donc si vous le faites. Et si vous ne savez pas, demandez conseil à votre avocat, parce qu’il va falloir au minimum mettre en demeure sous des formes assez précises. Alors en l’occurrence, ce sera en recommandé AR. Mais ayant suite, faire des choses un peu plus ésotériques où il nous faut d’autres auxiliaires de justice de façon très formelle pour – je dirais – déclencher des délais fondamentaux.

— D’accord

— Et enfin, last but not least, comme disent nos amis anglo-saxons, le dernier mais pas des moindres, le meilleur des conseils, c’est : « Ayez un chef d’orchestre », une stratégie. C’est comme aux échecs. Il faut une stratégie, parce que sinon, on passe son temps à accumuler des tactiques mais ça ne mène à rien.

— D’accord

— Donc encore une fois, si vous avez la connaissance, posez votre stratégie et maintenez-la du début à la fin pour avoir une cohérence et du succès dans le recouvrement de vos impayés, dans la limitation des impayés. Et si vous n’avez pas toute la connaissance, et ça peut arriver, ou bien si vous n’avez pas le temps, prenez un chef d’orchestre, le même du début à la fin qui a l’habitude tant du conseil que la partie – je dirais – que les gens appellent théorique que de la pratique, où c’est-à-dire il va à un moment donné falloir peut-être aller devant les tribunaux, plaider le dossier et faire exécuter les décisions qui seront obtenues.

C’est top, ça. Merci Cédric. Donc on résume. Alors n°1 : anticiper.

— N°1 : anticiper avec un bon bail.

N°2…

— N°2 : prenez des garanties d’usage : garantie loyers impayés, Damien a donné un type qui était vraiment pas mal du tout.

Je vous mets la vidéo. N’oubliez pas d’aller la voir après. N°3…

— N°3 : wake up ! Ne dormez pas. Ne dormez pas, c’est cata.
Soyez vigilants. Soyez vifs.

N°4…

— Écrivez des écrits qui correspondent à ce qui est demandé d’un point de vue formel. Il y a des conditions sous peine de nullité, etc., pour faire courir des délais. Écrivez ou faites écrire selon les formes prescrites.

C’est pas open bar. Quand on dit « les formes prescrites », c’est que la virgule qui va manquer peut faire nullité et refaire repartir le délai depuis le début.

— C’est imagé mais c’est un peu ça.

C’est technique mais c’est un peu ça. Et 5…

— Et cinquièmement, (joue « l’Hymne à la joie »). Une belle symphonie, c’est avec un chef d’orchestre. Ayez un chef d’orchestre. Soit vous êtes votre propre stratège. Vous écrivez votre stratégie et vous la tenez du début à la fin. Et vous avez un dossier cohérent et des chances de succès. Soit vous prenez quelqu’un, le même, qui va être votre chef d’orchestre, pour avoir une stratégie homogène.

Et j’adore les bonus. Donc je vais te donner un bonus. Le bonus, c’est : essaye de discuter, de renouer le contact et d’y aller à l’amiable si c’est possible. Ça sera toujours moins cher, moins coûteux qu’une vraie grosse stratégie globale qui va être longue, qui va prendre du temps et qui va demander des frais, des coûts indirects. Il vaut mieux des fois lâcher quelques billets au locataire pour qu’il s’en aille, clairement, et être tranquille, passer à autre chose, que rentrer dans une procédure. Ne jamais couper la communication. Maintenant, quand faut y aller, comme dit Cédric, on y va.

— T’as mille fois raison. Et j’ai oublié de le dire et tu as entièrement raison.
Un locataire qui paye pas, c’est un locataire qui a des raisons. Il est pas méchant. Il va pas vous faire du mal. C’est souvent qu’il peut pas. Donc allez discuter avec lui. Vous trouverez des solutions. Peut-être pour une restitution des clés amiable. Donc tu as raison. Ça, c’est fondamental. Toujours discuter. Ne jamais rompre le dialogue avec le locataire qui ne paye pas.

Merci Cédric. C’était top.

— Avec grand plaisir.

On va te réinviter parce que voilà, quand il y a des parties juridiques, je préfère inviter carrément un avocat. C’est quand même mieux. On a mis en place entre Esprit-Gagnant et Partners in law, ton cabinet, une formation sur la simplification du droit pour un investisseur immobilier. Je te propose de la télécharger. C’est gratuit, c’est cadeau. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie.

Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Donc si tu n’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Clique bien sur la cloche. Ça te permet de recevoir les prochaines notifications.

D’ici là, toujours pareil : passe à l’action et kiffe la vie.

Tchao, tchao !

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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Comment gérer une colocation haut de gamme à distance?

Investir dans une colocation: comment trouver les locataires?

Comment gérer une colocation haut de gamme à distance?

Donc je te dis tout dans cette vidéo.

Avant de commencer cette vidéo, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras une cloche. Tu cliques bien sur la cloche. Ça te permettra de recevoir les prochaines notifications. Donc j’ai mis en place avec mon frère avocat au barreau de Paris et spécialiste du droit des sociétés et droit de l’immobilier une formation sur la simplification du droit pour l’investisseur immobilier. C’est cadeau, c’est offert. Je te propose de la télécharger. Le lien se trouve dans la description de la vidéo.

Donc tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie immédiatement.

3 astuces pour gérer ta colocation à distance

Dans cette vidéo, on va voir comment gérer ta colocation à haut rendement à distance.

Je vais te donner 3 astuces pour gérer ta colocation à distance et limiter au maximum les frictions avec tes colocataires. Le fait de voir tes colocataires et de prendre du temps pour aller gérer cette colocation… Comme tu le sais sûrement, moi, j’investis dans des colocations, mais dans toute la France. Du coup, je vais pas m’amuser à me déplacer tout le temps. Et à côté de ça, c’est vrai que j’ai une confiance moyenne envers les agences immobilières sur de la colocation, parce que même si c’est un gros effet de mode, la colocation, ça a encore du mal à rentrer. Certaines agences immobilières ont encore du mal à comprendre le principe de colocation.

Prendre de belles photos

L’astuce n°1, c’est assez simple. C’est que tout ce que tu vas faire au démarrage : dans les photos que tu vas prendre… Donc tu va prendre des belles photos ou tu vas faire faire ça par un professionnel. Tu vas faire une annonce très très très très détaillée.

Donc tout ce que tu vas faire au début pour ta première annonce, tu vas bien le sauvegarder, parce que moi, si je te dis ça, ça paraît tout bête mais au début, je le faisais pas. Et du coup, je faisais une annonce : « Bon, on verra bien la prochaine fois ». En fait, il suffit juste de sauvegarder tout ce que tu vas faire : donc les photos faites par le professionnel ou les photos que toi, tu as réalisées… Mais vraiment des belles photos. Pas avec ton smartphone en mode panoramique, quoi. C’est vraiment pourri. Donc vraiment des belles photos. Tu mets tout ça dans un dossier. Et au moins, t’es tranquille.

Détailler les caractéristiques

A chaque fois, du coup, ça va te prendre juste 2 minutes de remettre une annonce sur Le Bon Coin avec ta chambre. Tu mets bien toutes les caractéristiques techniques aussi : le prix que t’avais mis, etc. Et comme ça, t’es tranquille. Tu sais exactement ce que t’as à mettre pour les autres.

Investir dans la décoration d’intérieur

L’astuce n°2, c’est qu’avant que tes colocataires rentrent pour la première fois dans ton appartement… Donc là, on est sur de la colocation haut de gamme, haut rendement. On est là pour faire du cash. Donc on donne quelque chose de premium. Je t’encourage d’ailleurs par rapport à ça à prendre une décoratrice ou un décorateur d’intérieur pour vraiment t’aider par rapport aux couleurs tendance, par rapport à tout ce qui va mettre en valeur ton bien, pour faire un effet waouh.

Organiser une visite virtuelle

Voilà. T’as fini, t’es presque au moment où t’as mis en place la colocation. Et là, du coup, tu vas faire une visite virtuelle de ton appartement. Tu vas organiser une visite virtuelle. Donc tu vas filmer l’ensemble de ta colocation. Et petite astuce : tu filmes d’abord les pièces à vivre. Donc tu filmes la cuisine, salon. Si c’est une pièce ouverte, tu filmes tout ça. Tu filmes les salles d’eau, les WC, le couloir. En gros tout ce qui va être les pièces communes. Et ensuite, tu fais un film séparé par chambre.

Partager sur YouTube

OK, donc ça, tu mets tout ça sur Youtube, par exemple, tout simplement. En deux secondes, tu te crées ta chaîne Youtube de l’investisseur spécialiste
en colocation haut rendement, et tu mets ça. Tu mets des vidéos même en non répertorié. Comme ça, personne tombe dessus. Et du coup, quand tu vas mettre ton annonce en ligne, tu vas voir, t’as des gens qui vont t’appeler, qui sont à 500 km, à 300 km. T’as des gens qui vont avoir du mal à être disponibles.

Et là, tu leur dis : « OK, pas de problème. Si vous n’êtes pas disponibles, déjà, envoyez-moi tout votre dossier. Comme ça, je valide ».

Tu fais toujours une première validation du dossier. Et t’envoies une visite virtuelle de ton appartement. Par contre, tu fais pas un truc en 10 secondes. Tu fais vraiment un truc détaillé où tu prends le temps. Ou tu peux aussi commenter les visites guidées de l’appartement. Du coup, tu mets les pièces communes et tu vas mettre la chambre qui est libre ou la chambre que tu veux pour ce colocataire-là. Tu revois ça. Et rien que ça, du coup, ça va te permettre de faire les choses en distance. Si t’es dans une zone assez tendue et que t’as un appartement vraiment de qualité, dans 80% des cas, tu vas trouver tes colocataires comme ça. Donc t’es tranquille.

Fais gérer les visites par les colocataires qui sont en place

Et ensuite, ce que tu fais, donc la troisième astuce, c’est que pour ceux qui veulent se déplacer, tu organises la visite avec les colocataires qui sont en place. J’ai souvent la question : « Damien, comment tu fais par rapport à ça ? ». Tu leur dis, aux colocataires… Parce que c’est intéressant qu’ils voient celui qui va intégrer. Et ce que tu fais juste, c’est que si dans ta coloc, t’as un colocataire un peu râleur, un peu bizarre, tu fais en sorte si c’est possible qu’il ne soit pas là pour pas faire peur aux colocataires qui vont intégrer la coloc.
Mais tu leur fais gérer entre eux les visites. Déjà, eux, ils vont être motivés pour que le coloc prenne, parce que du coup, ça va leur limiter le nombre de visites. Ils vont être motivés pour avoir quelqu’un de sympa. Et ils vont essayer de matcher tout de suite. Donc toi, t’es le gagnant sur toute la ligne parce que plus la coloc se passe bien et moins ils vont te solliciter.

Résumé des 3 astuces

Donc on résume les 3 astuces. Astuce n°1 : tout ce que tu vas faire au début pour faire ton annonce : tes photos, etc., tu le sauvegardes bien de côté dans un petit répertoire sur ton ordinateur. Comme ça, ensuite, ça prend juste 2 minutes à chaque rotation de colocataire.

Astuce n°2 : tu prépares une visite virtuelle de ton appartement avant que les colocataires soient rentrés. Il est meublé, bien agencé et a été décoré : il est aux petits oignons. Et tu fais la visite virtuelle par rapport à ça.

L’astuce n°3 : tu fais visiter et tu fais gérer les visites par les colocataires qui sont en place. Et tu penses bien à isoler le colocataire un peu râleur, un peu psychorigide, celui qui est pas vraiment au top de la colocation. Donc voilà. C’était les astuces pour faire une colocation à haut rendement à distance, pour la gérer à distance.

Donne moi ton avis !

Donc j’espère que ça t’a plu. Dans ce cas-là, mets-moi un gros like. Partage-la à tes amis qui sont investisseurs ou à des amis qui ont envie de faire de l’investissement mais qui ont des peurs. Parle-leur de la chaîne Esprit-Gagnant. Donc moi, ça me permet de faire connaître ma chaîne au plus grand nombre. N’hésite pas à me dire en commentaire… Si t’appliques ça, est-ce que tu gères tes biens à distance ?

N’hésite pas, dans les commentaires, à me dire si tu gères tes biens à distance ou si à distance, tu préfères les faire gérer par – par exemple – des agences immobilières. Donc mets-moi tout ça. Et puis surtout, si t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, clique bien sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la petite cloche. Clique bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Et voilà, d’ici la prochaine vidéo, je te dis juste comme d’habitude : « Passe à l’action et prends soin de toi ».

Tchao, tchao !
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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

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Je réponds à vos question sur le crédit immobilier!

Je réponds à vos question sur le crédit immobilier!

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Du coup, c’était trop petit. Enfin je te passe les détails. Du coup, on a dû trouver une solution. Donc on a tout rasé chez nous. On a donc fait une opération de revente.

— T’as rasé ta maison ?

Non. En fait, on a rasé tous les murs à l’intérieur. En fait, moi, j’habite dans une ville très chère. 

— À Neuilly, quoi.

À Vincennes. Mais tu vois, c’est pareil, quoi. Et du coup, on a fait 150 000 € de plus-value.

— 150 000…

Un truc qu’on a acheté 250 000, on l’a vendu 401 000.

— Et t’étais en résidence principale. Donc t’as pas payé d’impôts.

Bravo. C’est le but. J’ai calculé. Ça fait 11 années de SMIC. Et du coup, je me suis dit que l’immobilier, c’était cool.

— (Rires)

Et après, j’ai continué. J’ai fait des investissements. Là, j’ai environ
1,5 million de patrimoine. Alors je suis très différent de Stéphane. Mais je veux le rejoindre maintenant sur sa stratégie. C’est que moi, j’ai commencé par du patrimonial. Donc je prends du cash flow. Mais je prends du patrimoine, parce que mon but, c’était de créer une base solide pour mettre ma famille à l’abri de tout problème. Donc maintenant que j’ai 1,5 million, on est à peu près à l’abri. Et du coup, on va commencer à aller faire de la rentabilité. Moi, j’ai investi…

— T’as pu continuer à emprunter, après, par la suite ?

— Ouais.

— Tu peux toujours.

Je peux toujours emprunter.

— OK.

Mais en fait, c’est une question de scoring. Quel est ton score à la banque ?

— En fait, tu peux ne jamais [*]. C’est plus du tout un objectif.

— C’est plutôt une fois que c’est parti, quoi, c’est ça ? Le seul but, c’est ça.

— Oui. Seulement, c’est le temps qui te rattrape, en fait. C’est plus le temps. Comme Stéphane, par exemple, qui enchaînait tellement qu’au bout d’un moment, ça se cumule, ça se cumule…

Alors après, il y a le temps, il y a le risque, aussi. J’en ai parlé avec Stéphane aujourd’hui. Et il y a aussi le fait que sur une tête dans une banque, il faudra changer de banque. Obligatoirement, à un moment parce que t’as trop de dettes.

— Et l’autre… [Moi, c’est que je veux changer…]

Parce qu’à un moment, dans les banques… Je vais en parler mais en fait, tu peux être le meilleur profil, mais à un moment, la banque va plus forcément te suivre, juste parce qu’il y a une consigne globale, générale qui fait qu’on suit pas les mecs à plus de 1 million, par exemple. Je dis une bêtise, mais…

— Par exemple… Les banques, c’est à peu près toutes pareil, elles sont toutes à peu près sur le même…

Je connais pas toutes les banques. Moi, je connais les mécanismes.
Après, je connais les banques où je travaille, mais… Peu importe, à la limite, parce que ça, j’ai pas forcément à le dire. Mais le mécanisme est important. C’est que tu vas avoir un encours qui fait que tu vas devoir aller voir une autre copine.

— D’accord. Mais par contre, quand tu vas voir une autre copine,
justement, c’est pas le problème, l’encours que t’as déjà ?

— Bah oui…

— Parce que est-ce que…

En fait, ce qui va se passer…

— C’est pas le risque à eux. Donc c’est pas grave.

Oui et non. C’est-à-dire que c’est pas que la banque voudrait pas te suivre. C’est qu’elle a des consignes générales, on va voir ça tout à l’heure, qui font qu’elle peut plus te suivre. Elle veut bien te suivre, elle sait que t’es rentable, mais elle a plus le droit de te suivre.

— D’accord.

Je vais vous donner un exemple tout à l’heure, un cas pratique. Moi, j’adore les cas pratiques. Je vous ai fait un petit cas pratique sur un truc décorrélé de l’immobilier pour vous montrer qu’en fait, la banque, à un moment, il y a des risques qu’elle peut pas prendre et qui lui sont dictés par autre chose que ce qu’on appelle le front office. Tu vois, sur Youtube, t’entends que des gens qui disent « délégation en agence », ils ont le droit de… Et en fait, quand tu connais la structure de la banque, c’est pas vrai. Il y a un truc qui est Dieu le Père qui est au-dessus de ça, à part dans quelques banques régionales ou mutualistes où c’est un peu différent, mais…

— En Alsace, [il y a des choses comme ça].

[*] ou les banques mutualistes, enfin des trucs… Mais d’une manière générale, il y a des fonctions qui sont comme Dieu le Père. Ils écrivent la Bible. Et cette Bible-là, tu peux pas en déroger.

— Et donc si tu rentres dans ces cases-là, après, c’est plus facile pour emprunter.

C’est ça. C’est-à-dire qu’il vaut mieux être en CDI que pas en CDI. J’ai fait un séminaire samedi. J’expliquais. Il y a quelqu’un qui a voulu que je l’aide, il venait de prendre un crédit à la conso et s’était mis au chômage pour commencer à investir et être focus sur l’investissement, parce qu’il était motivé.

— C’est à l’envers, là.

J’ai dit : « Mec, il faut repousser la satisfaction immédiate et il faut peut-être mettre les choses dans le bon ordre ». Donc à un moment, le CDI, s’il te fait une boule au ventre, c’est pas grave. Tu gardes ta boule. T’essayes de relativiser ou de changer de boulot. Mais en tout cas, tu gardes ton CDI et t’investis. Dans le bon sens, quoi, tu vois. J’avais l’exemple de Stéphane mais…

— Ou alors j’ai pas bien entendu la réponse mais quand effectivement t’arrives à ces 1 million d’euros…

1 million… Je dis 1 million, mais retenez pas 1 million.

— 500 000, 1 000 000, 1 500 000…

— Çà dépend de toi…

— Et quand effectivement, la banque te dit stop parce que les consignes nationales ou régionales – peu importe – ne veulent plus, toi, tu vas voir une autre banque. Qu’est-ce qu’elle dit, quand tu expliques que t’as déjà 1 million d’euros de patrimoine, parce que je suppose que la banque te dit : « Oui, mais pourquoi vous avez pas continué avec l’autre banque ? ».

En fait, t’es encore rentable. C’est juste que potentiellement… C’est juste que tu peux plus emprunter avec la banque.

— Oui, oui. Mais du coup, la banque, qu’est-ce qu’elle dit ? « C’est pas grave, il y a 1 million d’euros d’emprunt » ?

Parce que les 1 million… En fait, pour autant, t’es quand même rentable, même avec les 1 million. Mais c’est juste qu’elle, elle peut plus sur le profil. Donc tu passes encore. Tu vois, Stéphane, il passe encore.

— Donc quand tu vas dans une autre banque, elle, elle regarde juste la rentabilité. Elle regarde pas ton emprunt que tu as dans…

Si, si. Elle regarde aussi tes emprunts. Mais tes emprunts et ta rentabilité, ça va calculer ton taux d’endettement. Et par rapport au taux d’endettement réel, eux, ils vont te… C’est comme la banque d’avant. Ils vont dire qu’ils peuvent t’emprunter. Et la banque d’avant, évidemment, ils peuvent plus t’emprunter, parce que plus d’un million, on prête pas sur une dette. Et l’autre, elle va dire : « Moi, t’es à 0 chez moi. Donc je peux t’emprunter ».

— D’accord. Tu changes…

— C’était des questions qu’on se…

Après, voilà, il y a d’autres subtilités possibles. Mais…

— T’expliques pas.

Non, j’explique pas forcément, parce que… J’explique aux gens que j’accompagne… Parce qu’il y a un truc qui est très important pour moi.
C’est l’appétence au risque et ton taux d’anxiété. Tu vois. Parce que le but, c’est de dormir sur ses deux oreilles. Donc moi, je vous donne pas… Tu penses bien qu’on peut tout faire.

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

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3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

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LOI PINEL: Un investissement RENTABLE?

LOI PINEL: Un investissement RENTABLE?

LOI PINEL: un investissement RENTABLE ou non ?

Acheter un Pinel, est-ce un bon plan ou une arnaque ? On voit tout ça dans cette vidéo.

Salut. C’est Damien, investisseur immobilier et coach pour
investisseurs ultra motivés.

Donc avant de commencer cette vidéo, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le bouton « S’abonner ». T’auras une cloche. Tu cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications.

LOI PINEL, un bon plan ou pas ?

Je vais te donner 3 clés qui font que – pour moi – il faut passer ton chemin sur un Pinel. Première chose, c’est qu’on fait un Pinel par rapport à la fiscalité, alors que quand on fait un investissement immobilier, on le fait par rapport à une rentabilité, par rapport à un cash flow qu’on va avoir tous les mois et par rapport à une potentielle plus-value à la revente. On le fait pas par rapport à une fiscalité. La fiscalité, c’est une fois qu’on a fait son investissement immobilier… C’est là qu’on va optimiser sa fiscalité. Mais on fait pas un investissement immobilier juste pour baisser sa fiscalité, c’est pour moi une anomalie. Donc c’est pas le bon mindset de dire : « Voilà. Je vais baisser mon impôt sur le revenu. Et pour faire ça, je vais faire un investissement immobilier ». C’est plutôt : « Je fais un investissement immobilier. Et j’essaye de faire en sorte qu’il ait le moins d’impact sur ma fiscalité ».

La revente

Le point n°2, c’est la revente. C’est la liquidité de ton bien. Donc déjà, c’est pas liquide pendant un certain nombre d’années, parce que tu t’es engagé à le laisser en location pendant plusieurs années. Donc si t’as un problème, un pépin de vie, c’est quand même plutôt embêtant. Et en plus, après 9 ans, 11 ans, à la fin que t’auras estimée au début, tu seras engagé sur une durée. Mais en fait, c’est assez simple. T’auras au moins la moitié de l’immeuble qui sera achetée en Pinel et t’auras dans la moitié de l’immeuble au moins 50% à 70% qui auront pris la même durée que toi.

Offre, demande, marché…

Donc t’as bien compris par rapport à l’offre et la demande que vous allez être un certain nombre de propriétaires à vendre votre appartement au même moment. Donc comme vous allez mettre beaucoup d’appartements à peu près identiques sur le marché en même temps, ça va faire baisser les prix.

Un Pinel, on dit que c’est une bonne affaire si à la fin, t’arrives à revendre à peu près au même prix, si t’as pas perdu d’argent. T’imagines, on commence, on dit : « Si t’as pas perdu d’argent, donc si t’as acheté 100 000 € et que t’arrives à revendre 100 000 voire 80 000 €, c’est déjà pas mal, parce que pendant toutes les années, t’auras baissé ta fiscalité ». Pour moi, c’est vraiment pas encore une fois le bon mindset à avoir.

Donc point n°2 : avec un Pinel, c’est pas liquide. Et à la revente, tu vas te faire massacrer parce que tu vas être en concurrence avec beaucoup de biens identiques. C’est le meilleur moyen pour avoir la chute des prix.

L’investissement rentable et l’effort d’épargne

Point n°3. Il y a un truc qui m’étonne toujours et qui me chiffonne. C’est que la première question qu’on te pose quand on va te vendre un Pinel, c’est : « Quel est ton effort d’épargne ? ». Et en fait, l’investissement rentable, c’est gagner de l’argent tous les mois. Et là, pour un Pinel, on te demande de sortir de l’argent tous les mois. Alors ouais, c’est indolore, parce qu’on te dit : « C’est quoi, ton effort d’épargne indolore tous les mois ? ». Mais tu vas dire : « C’est 300 € », il va dire : « OK, je vais te laisser une marge de 100 € et tu vas faire un effort de 200 € ». Mais c’est juste le contraire de l’investissement rentable, parce qu’en faisant ça, le premier point, c’est que tu fais pas d’argent tous les mois, tu mets de l’argent tous les mois.

Tu tues ton taux d’endettement

Et en fait, ça sera impossible de renouveler les opérations d’investissement immobilier. Il y a beaucoup de personnes qui ont commencé en faisant du Pinel et qui derrière sont ensuite passées à se former. C’est très difficile ensuite de les transformer en investisseurs rentables. C’est possible. Il y a des techniques. Mais c’est relativement difficile et ça va prendre du temps. Et ils vont perdre pas mal d’argent. Le point n°3 qui est super important, c’est que dès que quelqu’un te demande ta capacité d’épargne, il te demande de mettre de l’argent tous les mois dans un projet.

Ça peut pas être un investissement rentable

Parce que l’investissement rentable, de base, c’est gagner de l’argent tous les mois, tous les mois, tous les mois. Au moins être à l’équilibre et essayer de gagner de l’argent. Après, t’as des vendeurs de rêve sur Youtube qui te disent que tu vas gagner 1 000€, 1 500 €, 2 000 € sans rien faire tous les mois avec l’immobilier.

Pour moi, c’est des foutaises, parce que soit t’auras pas rien fait parce que t’auras pris un risque énorme, soit tu seras passé sur de la courte durée. J’en parle souvent. La courte durée, c’est génial, mais c’est de la prestation hôtelière. C’est plus de l’investissement immobilier. Donc dans un investissement immobilier, ce qui est important, c’est de faire au moins un cash flow tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et là, ce qu’il faut retenir, c’est que pour du Pinel en tout cas, on va te demander un effort d’épargne. C’est le contraire de ce qu’il faut faire quand tu veux être un investisseur rentable.

On résume

Premier point : partir de la fiscalité pour faire un investissement immobilier, pour moi, c’est pas le bon état d’esprit à avoir quand on est un investisseur rentable.

Point n°2 : la liquidité de ton bien. Tu t’engages à le garder pendant une durée assez importante. Et en plus, tu sais qu’à la fin, il y aura plusieurs biens identiques qui seront en vente au même moment.

Et 3 : on va te demander une capacité, un effort d’épargne. Ça veut dire que tu vas devoir mettre de l’argent de ta poche tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et ça, c’est le contraire de ce qu’il faut faire quand on est un investisseur rentable.

Voilà. C’était mon point de vue sur le Pinel. T’auras bien compris que pour moi, dans 99% des cas, c’est pas le bon plan d’acheter un Pinel, en tout cas pour toi qui commences et qui te lances dans l’investissement immobilier. C’est sûrement pas le bon plan.

Donne moi ton avis !

Si t’as aimé cette vidéo, mets-moi un gros like. Dis-moi si t’as déjà acheté un Pinel, un Scellier. Mets-moi dans les commentaires, dis-moi : « Ah, Damien. Moi, je suis pas d’accord avec toi, parce qu’un Pinel, c’est ça, ça, ça ». Je suis intéressé. Je lis tous les commentaires et je réponds.

Donc pour te remercier d’avoir vu cette vidéo jusqu’à la fin, je t’offre ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. Tu pourras trouver le lien. Il se trouve dans la description de la vidéo, au-dessus ou en dessous. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie dans la foulée.

Nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Si t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner », en appuyant sur la petite cloche pour recevoir toutes les prochaines notifications.

On se retrouve très vite. Je publie environ 2 vidéos par semaine. Je te dis en tout cas juste : « Profite des tiens. Profite de la vie. Et passe à l’action ». Tchao !

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LES FORMATIONS OFFERTES

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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POUR GAGNER DES REVENUS AVEC L’IMMOBILIER

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COMMENT ME SUIVRE

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https://www.youtube.com/LOI-PINEL:-Un-investissement-RENTABLE?

3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

Les 3 règles d'un investissement immobilier intelligent - Maître Cédric LAHMI

3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

3 astuces d’un avocat pour optimiser ton investissement immobilier. On voit tout ça dans cette vidéo. Mais avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Tu cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Je t’invite aussi à récupérer ma formation sur l’investissement locatif de A à Z.
Tu peux la télécharger. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie immédiatement. Je reçois pour cette vidéo Cédric. Salut Cédric.

— Salut Dam.

Donc maître Cédric Lahmi, qui est mon frère, mais qui est surtout fondateur du cabinets Partners in law, donc avocat au barreau de Paris. Donc je t’ai invité pour répondre à une question : nous donner les 3 astuces pour optimiser son investissement immobilier.

— Ah tu vas droit au but. Tu vas droit au but. Investissements immobiliers, astuces, fiscalité… Combien de fois j’ai entendu ces questions ? Alors effectivement, j’ai l’habitude maintenant. La première astuce : faut pas tout mélanger. Avant tout, c’est de l’argent, c’est pas du droit.

Donc un bon investissement immobilier, c’est un investissement qui est rentable. Avant de penser fiscalité, structure ésotérique, trouvez un bien, prenez des gens compétents pour vous accompagner et sur le financement et sur la découverte du bien. Mais pardonnez-moi, chers confrères, tous les avocats. Nous, on arrive en deuxième position.

Donc l’astuce n°1, en fait, c’est même pas du droit. C’est juste de la rentabilité, de la stratégie.

— Faut pas faire passer l’outil juridique et les questions fiscales avant la base en investissement immobilier, c’est-à-dire l’immobilier.

Excellent, excellent, parce que, tu vois, ça, si tu me suis… Et tu me suis forcément sur ma chaîne Esprit-Gagnant. C’est ce que je dis toujours et ce que je dis à certaines personnes que j’accompagne qui me disent : « Mais qu’est-ce que je monte ? Est-ce que je vais voir un avocat ? ». Je dis : « Tant que tu gagnes zéro revenu immobilier, même si t’es imposé à 100%, tu aurais 0 € d’impôts ». Excellent, du coup. On se rejoint.

— Merci.

Il y a peut-être un peu d’ADN, tu vas me dire.

— Ah, c’est sans doute…

Donc l’astuce n°2.

— L’astuce n°2 : là, on rentre en scène. C’est définir votre stratégie patrimoniale. Est-ce que vous achetez pour du court, pour du moyen ou long terme ? Est-ce que vous avez besoin de cash tout de suite ou est-ce que c’est un placement plus bon père de famille avec des revenus et une construction patrimoniale sur le long terme ? À partir de là, on pourra décider ensemble… Vous pourrez décider avec votre avocat, votre interlocuteur de est-ce que j’achète en direct, via une société, via une
société civile immobilière soumise à l’IR, à l’IS. Alors ça peut vous paraître un peu ésotérique. C’est très précis et ça fait la différence sur le court,
le moyen et le long terme. Ça, c’est la deuxième astuce.

Restez là jusqu’au bout de la vidéo. J’ai une petite surprise pour toi si tu trouves tous ces termes un peu flous. Petite surprise à la fin de la vidéo. Troisième astuce…

— Troisième astuce… La troisième astuce, c’est d’être vigilant. Lorsque votre investissement porte sur un bien qui est déjà loué, qui est déjà occupé… Ça arrive. Des fois, il y a de très bonnes rentabilités. Faut faire attention. Il faut faire auditer le rapport locatif. C’est-à-dire on regarde bien le bail, sa structuration,  quand est-ce qu’il prend fin, est-ce que le locataire peut partir, parce que si vous avez un bien avec une super rentabilité mais que le bail, il va bientôt se terminer et que la personne, elle est plutôt encline à vous donner un congé, et que vous êtes dans une zone avec une difficulté pour retrouver un locataire, ce pour quoi vous allez payer va disparaître
au bout de peu de temps.

Excellent, ça, excellent. Ça arrive très souvent. Tu vas voir l’annonce. Les 5 appartements de l’immeuble sont loués. Tu vas le visiter. Et en fait, ils ont tous donné leur préavis. Et là, tu te dis que si… Ou alors ce qui m’est arrivé dernièrement. T’en as 4 sur 5 qui donnent leur préavis.

— J’ai eu un cas, Damien, très drôle. Enfin très drôle… Pour mon client moins. On s’en est aperçu. Immeuble de rapport entièrement loué. Renta : exceptionnelle, très belle rentabilité. Donc je demande au notaire toute la situation locative. Il me donne les noms. « Jeune homme, donnez-moi tous les baux ». Et je m’aperçois qu’au-delà des noms maritaux, etc., à 80%,
l’immeuble était occupé par des membres de la famille du vendeur.

Donc on avait clairement un risque que les conditions favorables qui étaient faites dans ce type d’immeuble de rapport ne soient plus tenues. On ne savait pas tout à fait quelles étaient les relations. Mais c’était la famille. Donc on a eu vraiment un risque d’avoir des congés en masse à l’expiration de délai très court. Donc dans ce cas-là, on s’est retirés parce que le risque était trop grand.

Ça, on peut le voir aussi en allant visiter. Donc par rapport à ce que je disais, en fait, t’avais 4 locataires qui s’en allaient et un qui restait, parce qu’en fait, celui qui restait, il faisait fuir tous les locataires. Et ça, du coup, t’auras de grandes difficultés à faire partir cette personne. Va falloir le payer, en fait, pour qu’il sorte. Il y a des techniques qui sont financièrement avec un impact. Donc c’est là que c’est super important, ce que tu viens de dire. Alors on résume ces 3 astuces. Astuce n°1…

— Astuce n°1…

Non, c’est toi.

— Pensez d’abord… Ouais, vous n’avez pas besoin de l’avocat. Pensez d’abord finances, pépètes, sous. Un bien rentable, c’est toujours un bien rentable. Astuce n°2, en deuxième position seulement : il faut que vous définissiez votre stratégie patrimoniale sur le court, moyen, long terme. Vous avez besoin de cash, pas de cash. Donc comment j’achète ?

En nom propre, en SCI ? En SCI soumise à l’IR ou à l’IS ? Deuxième astuce. Troisième astuce : quand vous achetez des biens qui sont occupés, faites auditer la situation ou les situations locatives, à savoir quelle est la structuration, quel est l’ADN des baux, des différents baux qui sont dans ce bien et quelle est également la typologie de locataires pour anticiper sur les personnes qui seraient enclines à vite partir.

Top, ça. Merci, Cédric.

— Avec grand plaisir.

On se serre la main.

— On se serre la main…

— Normalement, on se fait la bise. C’est pour ça, mais bon. Alors je te remercie en tout cas d’être resté jusqu’à la fin de cette vidéo. Et pour te remercier, je t’avais dit qu’il y avait un petit cadeau. Donc on a mis en place en partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law une formation sur la simplification du droit pour l’investisseur immobilier. C’est gratuit, c’est cadeau. Tu trouveras le lien pour t’inscrire dans la description de la vidéo. Tu me mets juste ton prénom et ton email, et on t’envoie ça immédiatement.

oojjoojojo p,,pp,

Et puis nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Peut-être Cédric. Je l’invite de temps en temps, parce qu’il a vraiment quelques pépites à me donner. Et je préfère, t’auras bien compris, sur la partie juridique voir avec un avocat. Au moins, on est avec les personnes pour qui c’est le métier, pour qui c’est le quotidien au jour le jour. Si tu t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, je t’invite à t’abonner en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’as la cloche. Tu cliques bien sur la cloche. Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Je te dis juste comme d’hab : « Passe à l’action et kiffe la vie ».

Tchao, tchao.

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1. La simplification du juridique & fiscalité pour l’investisseur immobilier : https://esprit-gagnant.com/droit-simple

2. L’investissement locatif de A à Z : https://www.esprit-gagnant.com/formation

3. Checklist pour bien réussir tes visites : https://www.esprit-gagnant.com/check-list

4. Comment débuter les investissements immobilier avec 4 500 euros : https://www.esprit-gagnant.com/kitgratuit4500euros

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