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3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

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Les 3 règles d'un investissement immobilier intelligent - Maître Cédric LAHMI

3 règles d’un investissement immobilier intelligent – Maître Cédric LAHMI

3 astuces d’un avocat pour optimiser ton investissement immobilier. On voit tout ça dans cette vidéo. Mais avant de commencer, je t’invite à t’abonner à ma chaîne Youtube en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’auras la cloche. Tu cliques bien sur la cloche pour recevoir les prochaines notifications. Je t’invite aussi à récupérer ma formation sur l’investissement locatif de A à Z.
Tu peux la télécharger. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie immédiatement. Je reçois pour cette vidéo Cédric. Salut Cédric.

— Salut Dam.

— Donc maître Cédric Lahmi, qui est mon frère, mais qui est surtout fondateur du cabinets Partners in law, donc avocat au barreau de Paris. Donc je t’ai invité pour répondre à une question : nous donner les 3 astuces pour optimiser son investissement immobilier.

— Ah tu vas droit au but. Tu vas droit au but. Investissements immobiliers, astuces, fiscalité… Combien de fois j’ai entendu ces questions ? Alors effectivement, j’ai l’habitude maintenant. La première astuce : faut pas tout mélanger. Avant tout, c’est de l’argent, c’est pas du droit.

Donc un bon investissement immobilier, c’est un investissement qui est rentable. Avant de penser fiscalité, structure ésotérique, trouvez un bien, prenez des gens compétents pour vous accompagner et sur le financement et sur la découverte du bien. Mais pardonnez-moi, chers confrères, tous les avocats. Nous, on arrive en deuxième position.

— Donc l’astuce n°1, en fait, c’est même pas du droit. C’est juste de la rentabilité, de la stratégie.

— Faut pas faire passer l’outil juridique et les questions fiscales avant la base en investissement immobilier, c’est-à-dire l’immobilier.

— Excellent, excellent, parce que, tu vois, ça, si tu me suis… Et tu me suis forcément sur ma chaîne Esprit-Gagnant. C’est ce que je dis toujours et ce que je dis à certaines personnes que j’accompagne qui me disent : « Mais qu’est-ce que je monte ? Est-ce que je vais voir un avocat ? ». Je dis : « Tant que tu gagnes zéro revenu immobilier, même si t’es imposé à 100%, tu aurais 0 € d’impôts ». Excellent, du coup. On se rejoint.

— Merci.

— Il y a peut-être un peu d’ADN, tu vas me dire.

— Ah, c’est sans doute…

— Donc l’astuce n°2.

— L’astuce n°2 : là, on rentre en scène. C’est définir votre stratégie patrimoniale. Est-ce que vous achetez pour du court, pour du moyen ou long terme ? Est-ce que vous avez besoin de cash tout de suite ou est-ce que c’est un placement plus bon père de famille avec des revenus et une construction patrimoniale sur le long terme ? À partir de là, on pourra décider ensemble… Vous pourrez décider avec votre avocat, votre interlocuteur de est-ce que j’achète en direct, via une société, via une
société civile immobilière soumise à l’IR, à l’IS. Alors ça peut vous paraître un peu ésotérique. C’est très précis et ça fait la différence sur le court,
le moyen et le long terme. Ça, c’est la deuxième astuce.

— Restez là jusqu’au bout de la vidéo. J’ai une petite surprise pour toi si tu trouves tous ces termes un peu flous. Petite surprise à la fin de la vidéo. Troisième astuce…

— Troisième astuce… La troisième astuce, c’est d’être vigilant. Lorsque votre investissement porte sur un bien qui est déjà loué, qui est déjà occupé… Ça arrive. Des fois, il y a de très bonnes rentabilités. Faut faire attention. Il faut faire auditer le rapport locatif. C’est-à-dire on regarde bien le bail, sa structuration,  quand est-ce qu’il prend fin, est-ce que le locataire peut partir, parce que si vous avez un bien avec une super rentabilité mais que le bail, il va bientôt se terminer et que la personne, elle est plutôt encline à vous donner un congé, et que vous êtes dans une zone avec une difficulté pour retrouver un locataire, ce pour quoi vous allez payer va disparaître
au bout de peu de temps.

— Excellent, ça, excellent. Ça arrive très souvent. Tu vas voir l’annonce. Les 5 appartements de l’immeuble sont loués. Tu vas le visiter. Et en fait, ils ont tous donné leur préavis. Et là, tu te dis que si… Ou alors ce qui m’est arrivé dernièrement. T’en as 4 sur 5 qui donnent leur préavis.

— J’ai eu un cas, Damien, très drôle. Enfin très drôle… Pour mon client moins. On s’en est aperçu. Immeuble de rapport entièrement loué. Renta : exceptionnelle, très belle rentabilité. Donc je demande au notaire toute la situation locative. Il me donne les noms. « Jeune homme, donnez-moi tous les baux ». Et je m’aperçois qu’au-delà des noms maritaux, etc., à 80%,
l’immeuble était occupé par des membres de la famille du vendeur.

Donc on avait clairement un risque que les conditions favorables qui étaient faites dans ce type d’immeuble de rapport ne soient plus tenues. On ne savait pas tout à fait quelles étaient les relations. Mais c’était la famille. Donc on a eu vraiment un risque d’avoir des congés en masse à l’expiration de délai très court. Donc dans ce cas-là, on s’est retirés parce que le risque était trop grand.

— Ça, on peut le voir aussi en allant visiter. Donc par rapport à ce que je disais, en fait, t’avais 4 locataires qui s’en allaient et un qui restait, parce qu’en fait, celui qui restait, il faisait fuir tous les locataires. Et ça, du coup, t’auras de grandes difficultés à faire partir cette personne. Va falloir le payer, en fait, pour qu’il sorte. Il y a des techniques qui sont financièrement avec un impact. Donc c’est là que c’est super important, ce que tu viens de dire. Alors on résume ces 3 astuces. Astuce n°1…

— Astuce n°1…

— Non, c’est toi.

— Pensez d’abord… Ouais, vous n’avez pas besoin de l’avocat. Pensez d’abord finances, pépètes, sous. Un bien rentable, c’est toujours un bien rentable. Astuce n°2, en deuxième position seulement : il faut que vous définissiez votre stratégie patrimoniale sur le court, moyen, long terme. Vous avez besoin de cash, pas de cash. Donc comment j’achète ?

En nom propre, en SCI ? En SCI soumise à l’IR ou à l’IS ? Deuxième astuce. Troisième astuce : quand vous achetez des biens qui sont occupés, faites auditer la situation ou les situations locatives, à savoir quelle est la structuration, quel est l’ADN des baux, des différents baux qui sont dans ce bien et quelle est également la typologie de locataires pour anticiper sur les personnes qui seraient enclines à vite partir.

— Top, ça. Merci, Cédric.

— Avec grand plaisir.

— On se serre la main.

— On se serre la main…

— Normalement, on se fait la bise. C’est pour ça, mais bon. Alors je te remercie en tout cas d’être resté jusqu’à la fin de cette vidéo. Et pour te remercier, je t’avais dit qu’il y avait un petit cadeau. Donc on a mis en place en partenariat entre Esprit-Gagnant et le cabinet Partners in law une formation sur la simplification du droit pour l’investisseur immobilier. C’est gratuit, c’est cadeau. Tu trouveras le lien pour t’inscrire dans la description de la vidéo. Tu me mets juste ton prénom et ton email, et on t’envoie ça immédiatement.

Et puis nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Peut-être Cédric. Je l’invite de temps en temps, parce qu’il a vraiment quelques pépites à me donner. Et je préfère, t’auras bien compris, sur la partie juridique voir avec un avocat. Au moins, on est avec les personnes pour qui c’est le métier, pour qui c’est le quotidien au jour le jour. Si tu t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, je t’invite à t’abonner en cliquant sur le petit bouton « S’abonner ». T’as la cloche. Tu cliques bien sur la cloche. Et nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Je te dis juste comme d’hab : « Passe à l’action et kiffe la vie ».

Tchao, tchao.

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LIEN POUR PARTAGER CETTE VIDÉO à quelqu’un qui en a besoin

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https://www.youtube.com/Les-3-règles-d’un-investissement-immobilier-intelligent-Maître-édric-AHMI

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LIEN pour plus d’informations sur les services du Maître Cédric LAHMI

https://partners-in-law.fr/

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Bail commercial – le droit de préemption du locataire

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Le droit de préemption du locataire (preneur) à bail commercial au moment de la vente des murs par le bailleur.

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur doit adresser au locataire de son bail commercial une offre de vente au moment de la cession des murs commerciaux.

Le preneur peut naturellement répondre en notifiant son acceptation par rapport à cette offre tout en vous précisant, s’il le souhaite, son intention de recourir à un prêt bancaire. Pensez d’ailleurs à préciser le montant du prêt sollicité. Sur la procédure, les choses étaient claires et bien définies par la loi PINEL. Mais deux points avaient été oubliés par le législateur:

  • Le caractère d’ordre public ou non dudit droit de préemption pour le preneur à bail commercial.
  • La possibilité ou non pour le bailleur d’inclure les honoraires d’agence dans l’offre de vente adressée au preneur.

Cet oubli a créé une incertitude source de conflits entre bailleur et preneur.

La cour de cassation a enfin répondu à ces deux questions centrales de la réforme des baux commerciaux:

1. le droit de préemption du locataire commercial sur la vente des murs de son commerce est d’ordre public

  Le bailleur ne peut donc faire renoncer le locataire dans le bail commercial. Les parties doivent d’ailleurs faire attention aux clauses de renonciation incluses dans un bail commercial.   

2. le locataire pourra désormais clairement refuser de payer les honoraires d’agence lorsqu’il souhaitera préempter.

  C’était déjà la règle pour les baux d’habitation qui s’étend désormais aux baux commerciaux.   Les preneurs pourront  désormais s’opposer au règlement des honoraires d’agence en utilisant leur droit de préemption des murs commerciaux.   A condition naturellement de le savoir et d’être bien conseillés, cela va de soi…    

Liens utiles :Cass. 3e civ. 28-6-2018 no 17-14.605 FS-PBI, Sté Greginvest Belgium c/ Sté Librairie BDoctrineLoyer du bail renouvelé

Comment fixer le loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents ?

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Le cas particulier du loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents.  Dans un arrêt récent du 5 octobre 2017, la Cour de cassation s’est prononcée sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé des locaux monovalents. Il s’agit de locaux construits en vue d’une seule utilisation. Elle a rappelé le principe selon lequel la soumission du bail aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation de ces locaux spécifiques exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du même code : L’exploitant d’un camping reprochait aux juges du fond  d’avoir fixé le loyer renouvelé de son bail commercial sans procéder à un abattement au titre des améliorations qu’il avait financées dans les lieux loués au cours du bail à renouveler.  CA Montpellier, 8 mars 2016, n° 12/06203 La Cour de Cassation a refusé de prendre en considération les améliorations effectuées par le preneur s’agissant de locaux construits en vue d’une seule utilisation.

Le principe en matière de renouvellement de baux commerciaux

Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement.

Il existe trois situations possibles :

  • Notification d’un congé par le bailleur;
  • Notification d’une demande de renouvellement par le locataire;
  • Poursuite du bail par tacite prolongation.

 

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Cela signifie que le bail continue à produire ses effets sans conclusion d’un nouveau contrat.

Lorsque le locataire notifie une demande de renouvellement du bail, il doit le faire dans les 6 mois qui précèdent son expiration.

Dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire par acte d’huissier s’il accepte le renouvellement.

À défaut, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Le renouvellement du bail avec modification du loyer

Si le bailleur entend modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement.

En premier lieu, il doit transmettre un congé au locataire dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.

Il fait alors une proposition quant au montant du loyer du bail renouvelé.

Si le locataire accepte le renouvellement et le nouveau loyer, il peut soit garder le silence, soit donner son accord par acte d’huissier.

Il est également possible pour le locataire d’accepter le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer.

Dans ce cas précis, il lui faut alors s’orienter vers la commission départementale de conciliation ou encore le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.

S’agissant des modalités de fixation du prix du renouvellement, le principe est qu’elles sont libres mais elle peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

À noter qu’il est possible pour les parties de convenir d’une clause d’échelle mobile. Ce qui permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Sur le même sujet :

Absence de plafonnement pour les locaux monovalents

Site de référence :

service-public.fr

Bail commercial – Pas de plafonnement des locaux monovalents

Un commentaire sur Bail commercial – Pas de plafonnement des locaux monovalents

Comment fixer le loyer en renouvellement du bail commercial d’un local monovalent ?

En bref   En matière de bail commercial, les locaux monovalents, à savoir les locaux construits en vue d’une seule utilisation, obéissent à des règles particulières fixées à l’article R 145-10 du Code de commerce aux termes desquelles le loyer échappe au plafonnement et peut être déterminé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Il s’agit d’une règle fréquemment rappelée par la jurisprudence qui refuse à ce titre de prendre en considération les travaux d’amélioration apportés aux lieux loués au cours du bail à renouveler. Voir notre précédent article sur ce point.

Le principe en matière de renouvellement de baux commerciaux

Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement.

Il existe trois situations possibles :

  • Notification d’un congé par le bailleur;
  • Notification d’une demande de renouvellement par le locataire;
  • Poursuite du bail par tacite prolongation.

 

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Cela signifie que le bail continue à produire ses effets sans conclusion d’un nouveau contrat.

Lorsque le locataire notifie une demande de renouvellement du bail, il doit le faire dans les 6 mois qui précèdent son expiration.

Dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire par acte d’huissier s’il accepte le renouvellement.

À défaut, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Le renouvellement du bail avec modification du loyer

Si le bailleur entend modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement.

En premier lieu, il doit transmettre un congé au locataire dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.

Il fait alors une proposition quant au montant du loyer du bail renouvelé.

Si le locataire accepte le renouvellement et le nouveau loyer, il peut soit garder le silence, soit donner son accord par acte d’huissier.

Il est également possible pour le locataire d’accepter le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer.

Dans ce cas précis, il lui faut alors s’orienter vers la commission départementale de conciliation ou encore le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.

S’agissant des modalités de fixation du prix du renouvellement, le principe est qu’elles sont libres mais elle peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

À noter qu’il est possible pour les parties de convenir d’une clause d’échelle mobile, ce qui permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

A titre d’illustration :

Arrêt n° 987 du 5 octobre 2017 (16-18.059) – Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI:FR:CCASS:2017:C300987

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 mars 2000, 98-14.763, Publié au bulletin

Sur le même sujet :

Bataille judiciaire au camping

Site de référence :

service-public.fr

Airbnb : Nouvelles précisions sur les obligations du propriétaire

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Airbnb: le propriétaire doit obtenir l’autorisation de louer son local d’habitation pour de courtes durées

La règlementation de la pratique des « meublés touristiques » se poursuit.

En témoigne ce récent arrêt de la cour de cassation qui a condamné un propriétaire d’appartement à 20 000 € d’amende.

En effet, le propriétaire n’avait pas demandé l’autorisation de louer son local d’habitation pour de courtes durées.

Pour autant, il avait signé un bail d’habitation avec autorisation expresse de sous-location temporaire.

Or les juges précisent que c’est le propriétaire du bien qui a l’obligation de demander l’autorisation de location « courtes durées ».

Ce régime d’autorisation est prévu par l’article l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Attention, en cas de locations « saisonnières » illégales, l’amende encoure peut aller jusqu’à 50 000 € (article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Arrêt de la Cour de cassation de du 12 juillet 2018 (17-20.654)

Extrait:

Mais attendu qu’ayant relevé qu’il résultait de l’enquête diligentée par la Direction du logement et de l’habitat que l’appartement de M. Y… avait été loué ou proposé à la location sur plusieurs sites internet et que, par contrat du 2 juin 2010 (…)

En conclusion, le bailleur ne peut pas détourner le régime d’autorisation en rédigeant un bail d’habitation plutôt malin.

L’étau se ressert  donc autour des locations de courtes durées.

En effet, les villes et de l’Etat affirment leur volonté très claire de contrôler ce marché économique gigantesque dont le développement a totalement révolutionné le marché locatif et touristique au cours des dernières années.

Si vous avez la moindre question en matière de baux d’habitation. Nous sommes à votre disposition avec notre partenaire Partners In Law pour vous répondre sans délai. JE POSE MA QUESTION