Bail commercial – le droit de préemption du locataire

droit de préemption du locataire


Le droit de préemption du locataire (preneur) à bail commercial au moment de la vente des murs par le bailleur.

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, le bailleur doit adresser au locataire de son bail commercial une offre de vente au moment de la cession des murs commerciaux.

Le preneur peut naturellement répondre en notifiant son acceptation par rapport à cette offre tout en vous précisant, s’il le souhaite, son intention de recourir à un prêt bancaire. Pensez d’ailleurs à préciser le montant du prêt sollicité. Sur la procédure, les choses étaient claires et bien définies par la loi PINEL. Mais deux points avaient été oubliés par le législateur:

  • Le caractère d’ordre public ou non dudit droit de préemption pour le preneur à bail commercial.
  • La possibilité ou non pour le bailleur d’inclure les honoraires d’agence dans l’offre de vente adressée au preneur.

Cet oubli a créé une incertitude source de conflits entre bailleur et preneur.

La cour de cassation a enfin répondu à ces deux questions centrales de la réforme des baux commerciaux:

1. le droit de préemption du locataire commercial sur la vente des murs de son commerce est d’ordre public

  Le bailleur ne peut donc faire renoncer le locataire dans le bail commercial. Les parties doivent d’ailleurs faire attention aux clauses de renonciation incluses dans un bail commercial.   

2. le locataire pourra désormais clairement refuser de payer les honoraires d’agence lorsqu’il souhaitera préempter.

  C’était déjà la règle pour les baux d’habitation qui s’étend désormais aux baux commerciaux.   Les preneurs pourront  désormais s’opposer au règlement des honoraires d’agence en utilisant leur droit de préemption des murs commerciaux.   A condition naturellement de le savoir et d’être bien conseillés, cela va de soi…    

Liens utiles :Cass. 3e civ. 28-6-2018 no 17-14.605 FS-PBI, Sté Greginvest Belgium c/ Sté Librairie BDoctrineLoyer du bail renouvelé

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