Bail commercial – Pas de plafonnement des locaux monovalents

plafonnement des locaux monovalents

Comment fixer le loyer en renouvellement du bail commercial d’un local monovalent ?

En bref   En matière de bail commercial, les locaux monovalents, à savoir les locaux construits en vue d’une seule utilisation, obéissent à des règles particulières fixées à l’article R 145-10 du Code de commerce aux termes desquelles le loyer échappe au plafonnement et peut être déterminé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Il s’agit d’une règle fréquemment rappelée par la jurisprudence qui refuse à ce titre de prendre en considération les travaux d’amélioration apportés aux lieux loués au cours du bail à renouveler. Voir notre précédent article sur ce point.

Le principe en matière de renouvellement de baux commerciaux

Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, il ne prend pas fin automatiquement.

Il existe trois situations possibles :

  • Notification d’un congé par le bailleur;
  • Notification d’une demande de renouvellement par le locataire;
  • Poursuite du bail par tacite prolongation.

 

Le droit au renouvellement du bail commercial

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Cela signifie que le bail continue à produire ses effets sans conclusion d’un nouveau contrat.

Lorsque le locataire notifie une demande de renouvellement du bail, il doit le faire dans les 6 mois qui précèdent son expiration.

Dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire par acte d’huissier s’il accepte le renouvellement.

À défaut, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

Le renouvellement du bail avec modification du loyer

Si le bailleur entend modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement.

En premier lieu, il doit transmettre un congé au locataire dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.

Il fait alors une proposition quant au montant du loyer du bail renouvelé.

Si le locataire accepte le renouvellement et le nouveau loyer, il peut soit garder le silence, soit donner son accord par acte d’huissier.

Il est également possible pour le locataire d’accepter le renouvellement tout en refusant le nouveau loyer.

Dans ce cas précis, il lui faut alors s’orienter vers la commission départementale de conciliation ou encore le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.

S’agissant des modalités de fixation du prix du renouvellement, le principe est qu’elles sont libres mais elle peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

À noter qu’il est possible pour les parties de convenir d’une clause d’échelle mobile, ce qui permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

A titre d’illustration :

Arrêt n° 987 du 5 octobre 2017 (16-18.059) – Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI:FR:CCASS:2017:C300987

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 mars 2000, 98-14.763, Publié au bulletin

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Site de référence :

service-public.fr

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