Colocation rentable : Bail individuel ou bail collectif ? – Mathieu Chantalat

Colocation rentable : Bail individuel ou bail collectif ? SmartLoc.fr - Mathieu Chantalat

Colocation : Bail individuel ou collectif ?

Yo les Esprits Gagnants, c’est Damien! Dans cette nouvelle vidéo on va parler colocation. On va répondre à une question qui est:  » est-ce qu’il vaut mieux un bail collectif ou un bail individuel? »

Mais avant de commencer, je t’invite à récupérer ma formation offerte sur l’investissement locatif de A à Z, le lien se trouve dans la description de la vidéo.

Donc je suis aujourd’hui avec Mathieu, le fondateur du site Smart Loc et on va parler colocation, on va parler bail. Enfin pour la petite histoire avec Mathieu, on fait ensemble du Jiu-jitsu brésilien et c’est dans les vestiaires qu’on a parlé de baux individuels. Il me disait « Damien si tu savais les histoires que j’entends sur les baux individuels… » et je me suis dis bah tu sais quoi Mathieu, tu vas venir m’en parler directement sur la chaîne YouTube. Donc salut Mathieu !
— Salut !
Donc présente toi pour les personnes qui te connaîtraient pas
— Alors je suis un des cofondateurs de Smart-Loc.fr, c’est un site où on
propose une plateforme de gestion locative pour les bailleurs indépendant. Donc les aider à ne pas aller chez Foncia, on propose plein de services d’outils en ligne et notamment en est un des leaders sur le bail de location, le bail numérique, il y a des milliards de combinaisons possibles et une des combinaisons possible c’est tu veux faire une colocation, est ce que tu passe un bail en individuel ou en bail collectif, le bail unique avec clause de solidarité.
Du coup toi si tu nous regarde et que tu as envie de faire de la colocation, il a y a une chose qu’on attendait vraiment jusqu’au 20 décembre 2018. C’était pratiquement (surtout c’est une grande ville) pratiquement bail commun parce qu’il y avait avant la loi Elan, enfin le changement de la loi Elan en 2000 avant décembre 2018. Il fallait que la chambre fasse, enfin ta partie privative fasse

– 9m²…

– Plus de 14m² …

– Plus 14m² oui

– Plus de 14 m² mais maintenant ça a été réduit à 9 m². Donc autant dire  14m²… Alors si tu m’écoutes et que t’es à la campagne tu vas me dire 14m² une chambre c’est le minimum syndical. Nous, on tourne actuellement à Vincennes, quand t’as une chambre de 14m² à Vincennes ça le fait plutôt bien, t’es plutôt content. Et du coup ça a été réduit à 9m², ce qui veut dire en gros pour simplifier que du moment où tu as le droit de louer une chambre, en tant que chambre,  tu peux faire un bail individuel en gros

—  C’est ça et même je suis pas un spécialiste du code de construction mais je crois qu’en plus des 14m² t’avais l’obligation d’avoir un point d’eau

— Un point d’eau, tout à fait. C’était une vraie partie privative avec un point d’eau alors un point d’eau pour les investisseurs malin ben tu peux mettre juste un robinet je sais pas si… Mais il faut le mettre en tout cas clairement, c’était relativement une galère parce qu’il fallait aussi du coup que chaque chambre fasse 14m². C’est pas juste que t’as une grande chambre puis t’as deux petites chambres. Donc en gros l’avantage de la loi Elan en Décembre 2018 ça a vraiment ouvert cette partie là. Mais pour autant je voudrais qu’on détaille les avantages d’un bail commun, les détails d’un bail individuel et toi ce que t’en penses avec je sais pas combien de personnes par mois qui viennent souscrire des baux

— Des baux il y en a plusieurs milliers et sur les colocations la grande
majorité prennent des baux communs

— D’accord

— Il y a très peu qui prennent des baux individuels…

— Avec clause de solidarité ou pas? Parce qu’on n’est pas obligé de l’activer cette clause là

— Ouais en général les baux individuels c’est sans clause de solidarité

— Sans clause de solidarité 

— Ouais donc c’est soit baux commun avec clause de solidarité…

Oui pardon oui pour le baux commun vous avez souvent des clauses de solidarité?

— Ouais c’est quasiment systématique

— Donc clause de solidarité, juste pour la petite histoire si t’es pas au courant en gros c’est un truc de fou. Parce que on va pas se mentir en France d’une manière générale on protège même pas mal le locataire, on ne va pas se mentir. Mais alors la clause de solidarité ce qui est fou c’est que c’est le contraire, le propriétaire il est mais surprotégé. En gros on va schématiser : j’ai trois colocataires, j’ai 3 cautions solidaires…

— Un garant…

— Un garant, si t’as une personne qui ne paye pas tu peux te retourner contre cinq autres personnes. C’est quand même pour le bailleur limite je trouve et j’en parle dans l’information sur la colocation, je trouve que limite c’est un énorme déséquilibre par rapport à toutes les difficultés qu’on va avoir avec des gestions d’impayés etc…

— Alors tu peux te retourner contre les cinq autres en divisant par 5,
tu peux te retourner contre une des cinq personnes en lui demandant
l’intégralité du loyer, donc c’est ultra protecteur dans ce cadre là. Alors il y a
une nouveauté là depuis deux trois ans et que maintenant quand les colocataires s’en vont ils sont plus solidaires. Donc avant il y avait des histoires horribles ou pour les locataires tu pouvais te faire rattraper quatre ans plus tard avec la colocation que tu avais lâché.

— Si tu pars…

— Si tu pars au bout 6 mois ou ton remplacement, ta solidarité s’éteint
et la solidarité de ton garant s’éteint également

— En gros par rapport à ça, si t’es en bail solidaire on va accélérer un peu mais c’est intéressant parce que c’est vraiment des choses qui peuvent tirer…

— Ah c’est le…

— Un bail solidaire en gros ça s’éteint soit six mois après soit dès que t’as trouvé ton remplaçant. Donc c’est pour ça qu’en fait la force que je trouve au bail collectif c’est que tes locataires ils vont être très content de, quand ils partent, faire ton marketing ton commercial pour mettre quelqu’un d’autre à leur place

— Ouais exactement

— Mais moi j’ai trouvé la même astuce sur les baux individuels d’accord mais en fait c’est mes locataires qu’il font les commerciaux et qui reçoivent les gens pour faire visiter et tout

— D’accord mais le tu parles un bail individuel contrairement au bail commun , en général les gens qui font des baux individuels sur Smart Loc c’est des baux par chambres qui sont évidemment pas solidaires entre eux

— Tout à fait

— Et donc du coup si tu as un des impayés tu les gères chambre par chambre

— C’est ça en fait en gros l’un des avantages de la colocation c’est que si
tu l’as fait bien tôt, tu peux prendre des dossiers assez solide. Moi j’ai des gens qui sont dans mes colocs et qui gagnent 4, 5000 euros par mois parce qu’ils ont juste besoin pendant quelques mois d’être en déplacements etc… J’ai des gens qui ont des parents qui gagnent beaucoup de revenus donc c’est vrai que ça limite un peu le problème d’impayés mais c’est vrai que tu peux te retourner que contre la personne

— Ouais voilà

— Ça c’est clair que c’est un point assez important. Donc ok, bail commun toi tu dis que dans la plupart des cas c’est des clauses de solidarités

— Et les baux individuels c’est individuel mais sans clause à 900 pose donc…

Donc juste par rapport à ça, de mon expérience les baux communs et avec la clause on va dire t’es dans une ville étudiante, tu mets ton appartement en colocation en Juillet les étudiants vont tellement être flippés qui vont tous signer. Et leurs parents sont tellement contents de trouver un appartement propre, bien fait, clés en main qu’ils vont tout te signer. On fait un rétro, tu te retrouves en mai par exemple qui est une des pires périodes quand même pour faire un remplacement. Je l’ai fait il y’a pas longtemps bah ça va être plus chaud de faire du commun, du commun initiale. En fait c’est toujours l’initialisation qui est difficile parce que t’as bien compris qu’une fois que tu es rentré dans le game et que ta colloque en fait elle est remplie. Ensuite, ils vont faire les commerciaux entre guillemets et du coup ça va être assez simple. Mais ouvrir une coloc en mai avec un bail solidaire je pense que c’est une réelle potentielle de difficulté

— La difficulté du bail et de commencer l’hiver c’est de trouver une colocation constituée pour faire entrer les gens d’un bloc initialement. Quand t’as des baux individuels comme tu gères les chambres de manière dépendante c’est beaucoup plus simple. Le gros problème quand même si je dois résumé c’est que selon moi les baux individuels il y a deux problèmes principaux. Le premier c’est que tu peux pas prendre de garantie loyers impayés ça n’existe pas les garanties loyers impayés sur les besoins individuels.

Alors ça je pense que, de mon point de vue c’est que ça va ça devrait arriver mais aujourd’hui…

— Je suis à la pointe sur ces sujets là, c’est pas prêt d’arriver -Parce que, alors moi ce que… Je négocie avec des assureurs pour trouver des … mais on y arrive sur des gestionnaires professionnels qui font ça de manière … mais sur un indépendant en individuel ça va être très très compliqué

Parce que j’avais invité dans mon club privé un assureur. Alors parce que déjà il y a une question sur l’assurance loyer, sur l’assurance PNO, propriétaire non-occupant. Il est difficile d’en avoir une… Tu trouvais pas beaucoup d’assureurs pour ces baux individuels pour faire du…, clairement… pour en tant que bailleur c’est en train de se mettre en place. L’assurance loyers impayés c’est clair que ça va peut-être mettre plus de temps mais sur le principe je pense qu’on va augmenter le nombre de personnes de bailleurs qui vont aller vers les baux individuels. Avec cette histoire de 9 m² en tout cas on devrait augmenter…

— Il y a un deuxième problème

— Vas-y je suis intéressé

— Le deuxième problème c’est que il y a pas mal de règlement d’urbanisme dans certaines communes qui t’empêchent de diviser à la chambre un lot unique et donc en fait ils voient ça comme une division et il y a des réglementations assez forte pour empêcher les marchands de sommeil
notamment en proche banlieue. Et donc il y a des endroits où tu ne peux pas prendre une maison de huit chambres et louer à la chambre c’est interdit

Alors j’ai mon interprétation de la réglementation par rapport à ça. C’est bien que tu en parles. En gros là on parle du fait de faire entre guillemets que ce soit assimilé à une division sauvage, voilà d’une certaine manière. Alors moi pour moi dans les baux individuels tu as une partie privative, mais tu as une partie en commun. Du coup ça peut pas être, dans mon interprétation, ça ne peut pas être vu comme une division officieuse parce que tu as une partie qui est en commun dont par exemple les salles d’eau. Il y a vraiment une partie privative et une partie en commun donc on ne fait pas de divisions…

— Mais les marchands de sommeil ils mettent en commun certaines parties
communes dans les immeubles ça empêche pas les mairies oui, notamment de gauche, de faire la chasse aux bailleurs qui font ça. Je te lis c’est vraiment le risque principal

—  Donc ouais là effectivement on parle par rapport à certains marchés déjà parisien par exemple ou proche banlieue où on va te loger tout juste dans 9 m², ça fait 8,98 pour s’arranger pour creuser dans le mur pour que ça fasse 9 m², le minimum syndical. Si tu fais du premium toute façon clairement ton colocataire il va jamais il va être tellement content de, pour moi hein, de louer l’appartement et d’être bien dedans et après là on parle de marchands de sommeil. Moi ce que je dis souvent dans mes vidéos c’est que on peut faire on peut transformer un trois pièces en six pièces pour gagner plus ,d’argent, pour moi on n’est pas là pour le faire. On est là pour être des prestataires de services et faire en sorte que nos colocs il soient dans de bonnes conditions. Et par rapport à ça je pense que le bail individuel, dans ces conditions là, il est plutôt pertinent

— Je suis d’accord mais ça demande un peu d’ingénierie immobilière sur la réglementation et même en terme de, ensuite, de rédaction du bail on à des clauses spécifiques pour les baux individuels, il faut être un peu malin. C’est à dire que sur les charges la répartition en fonction des consommations réelles, les sorties, entrées, les dégradations avec des états des lieux intermédiaires etc… Ça demande un peu plus de travail quand même

— C’est clair il y a plus de gestion, tu l’auras compris puisque c’est comme si tu avais en fait trois locataires indépendants, ils se partagent une partie commune qui n’est pas la cage d’escalier. On est pas des marchands de sommeil donc il y a une cuisine, une salle de bain, potentiellement un salon, donc avec un cachet, un truc vraiment confortable tout confort ils arrivent ils ont la… Nous on parle de colocation haut de gamme donc ils arrivent ils ont la fibre ils ont la télé ils ont le canapé il y a tout qui est neuf. Et par contre effectivement ça demande forcément un peu plus de travail. Mais pour la petite histoire, moi dans mes colocs, les gens sont tellement content d’y être que même quand ils parlent de moi l’été, ils essayent de trouver quelqu’un ou ils sont prêts à payer l’un des deux mois pour pouvoir rester dans la colocation. 

— D’accord

— On est, ceux qui me suivent le font aussi c’est ce qu’on dit à nos investisseurs rentables c’est voilà… Faire du au haut de gamme, c’est ne pas se moquer des gens. C’est à dire qu’on est des prestataires et le but c’est que les gens soient bien et que nous on gagne de l’argent tous les mois. Donc c’est qu’on est loin des vendeurs de sommeil mais c’est vrai qu’il y a la loi. Pour moi elle est bien, parce qu’elle protège. Elle nous protège, nous qui faisons de la qualité. Personne n’ira nous chercher dans les appartements de qualité et elle essaye de contrer ces gens là qui profitent de la faiblesse de populations.

Petite histoire donc moi j’habite à Vincennes j’ai visité à Montreuil
il y a quelques temps un endroit où en fait ils avaient entassé des ouvriers qui venaient d’Afrique, mais c’était juste inadmissible quoi. Il y en avait trois ils étaient avec trois lits superposés, il y avait un petit coin il y avait aucune aération et c’était en semi-souplex sur une partie. Et effectivement moi je te rejoins je suis pour que ces gens là on les casse parce qu’ils nous font du mal à nous bailleurs propres et surtout aux locataires. Merci c’était Mathieu, c’était top 

— Ouais

— J’espère que vous avez apprécié donc pour résumer rapidement si on pouvez faire des baux communs avec la solidarité, le conseil de Mathieu et je suis assez d’accord avec toi, c’est foncez ! En gros entre nous c’est plus simple si jamais t’es en juillet. Là normalement j’ai  un chantier qui va se terminer, qui devrait se terminer au début de l’été. Cette coloc je pense que je vais la recoller en commun avec bail de solidarité. Au moins je vais tester ça marche pas je ferais autrement c’est vrai que c’est plus cool. Si tu peux pas ou si t’as pas envie tu peux faire du bail et individuel, par contre si tu bidouille sur les parties communes, comme les cages d’escaliers parce que c’est une vérité cage d’escalier parties communes c’est juste abusé, mais c’est à des vraies parties communes pour moi t’as pas un vrai risque avéré si tu fais des trucs propre quoi.

Donc voilà si tu fais du propre fait bail commun, bail individuel mais en tout cas, dans tous les cas, fais le proprement en respectant la réglementation et en respectant tes colocataires. Nous de toute façon on en avait pas discuté juste avant mais ça fait plaisir parce que c’est exactement ce qu’on dit. C’est à dire on est des prestataires de services et le but c’est que les gens soient contents à la fin. Bon j’espère que tu as aimé cette vidéo, en tout cas merci Mathieu

— Je t’en prie

Et si tu as aimé cette vidéo mets moi un gros like. Aussi, mets moi dans les commentaires si t’es plutôt au bail individuel ou bail commun. Et puis comme d’habitude, profite de la vie, passe à l’action.

Si tu n’as pas encore fais une coloc, teste le marché. La coloc c’est pas mal, c’est vraiment quelque chose aujourd’hui qui est en train de monter et d’exploser.

Profite de la vie !
Ciao Ciao

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