Je réponds à vos question sur le crédit immobilier!

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Je réponds à vos question sur le crédit immobilier!

Du coup, c’était trop petit. Enfin je te passe les détails. Du coup, on a dû trouver une solution. Donc on a tout rasé chez nous. On a donc fait une opération de revente.

— T’as rasé ta maison ?

Non. En fait, on a rasé tous les murs à l’intérieur. En fait, moi, j’habite dans une ville très chère. 

— À Neuilly, quoi.

À Vincennes. Mais tu vois, c’est pareil, quoi. Et du coup, on a fait 150 000 € de plus-value.

— 150 000…

Un truc qu’on a acheté 250 000, on l’a vendu 401 000.

— Et t’étais en résidence principale. Donc t’as pas payé d’impôts.

Bravo. C’est le but. J’ai calculé. Ça fait 11 années de SMIC. Et du coup, je me suis dit que l’immobilier, c’était cool.

— (Rires)

Et après, j’ai continué. J’ai fait des investissements. Là, j’ai environ
1,5 million de patrimoine. Alors je suis très différent de Stéphane. Mais je veux le rejoindre maintenant sur sa stratégie. C’est que moi, j’ai commencé par du patrimonial. Donc je prends du cash flow. Mais je prends du patrimoine, parce que mon but, c’était de créer une base solide pour mettre ma famille à l’abri de tout problème. Donc maintenant que j’ai 1,5 million, on est à peu près à l’abri. Et du coup, on va commencer à aller faire de la rentabilité. Moi, j’ai investi…

— T’as pu continuer à emprunter, après, par la suite ?

— Ouais.

— Tu peux toujours.

Je peux toujours emprunter.

— OK.

Mais en fait, c’est une question de scoring. Quel est ton score à la banque ?

— En fait, tu peux ne jamais [*]. C’est plus du tout un objectif.

— C’est plutôt une fois que c’est parti, quoi, c’est ça ? Le seul but, c’est ça.

— Oui. Seulement, c’est le temps qui te rattrape, en fait. C’est plus le temps. Comme Stéphane, par exemple, qui enchaînait tellement qu’au bout d’un moment, ça se cumule, ça se cumule…

Alors après, il y a le temps, il y a le risque, aussi. J’en ai parlé avec Stéphane aujourd’hui. Et il y a aussi le fait que sur une tête dans une banque, il faudra changer de banque. Obligatoirement, à un moment parce que t’as trop de dettes.

— Et l’autre… [Moi, c’est que je veux changer…]

Parce qu’à un moment, dans les banques… Je vais en parler mais en fait, tu peux être le meilleur profil, mais à un moment, la banque va plus forcément te suivre, juste parce qu’il y a une consigne globale, générale qui fait qu’on suit pas les mecs à plus de 1 million, par exemple. Je dis une bêtise, mais…

— Par exemple… Les banques, c’est à peu près toutes pareil, elles sont toutes à peu près sur le même…

Je connais pas toutes les banques. Moi, je connais les mécanismes.
Après, je connais les banques où je travaille, mais… Peu importe, à la limite, parce que ça, j’ai pas forcément à le dire. Mais le mécanisme est important. C’est que tu vas avoir un encours qui fait que tu vas devoir aller voir une autre copine.

— D’accord. Mais par contre, quand tu vas voir une autre copine,
justement, c’est pas le problème, l’encours que t’as déjà ?

— Bah oui…

— Parce que est-ce que…

En fait, ce qui va se passer…

— C’est pas le risque à eux. Donc c’est pas grave.

Oui et non. C’est-à-dire que c’est pas que la banque voudrait pas te suivre. C’est qu’elle a des consignes générales, on va voir ça tout à l’heure, qui font qu’elle peut plus te suivre. Elle veut bien te suivre, elle sait que t’es rentable, mais elle a plus le droit de te suivre.

— D’accord.

Je vais vous donner un exemple tout à l’heure, un cas pratique. Moi, j’adore les cas pratiques. Je vous ai fait un petit cas pratique sur un truc décorrélé de l’immobilier pour vous montrer qu’en fait, la banque, à un moment, il y a des risques qu’elle peut pas prendre et qui lui sont dictés par autre chose que ce qu’on appelle le front office. Tu vois, sur Youtube, t’entends que des gens qui disent « délégation en agence », ils ont le droit de… Et en fait, quand tu connais la structure de la banque, c’est pas vrai. Il y a un truc qui est Dieu le Père qui est au-dessus de ça, à part dans quelques banques régionales ou mutualistes où c’est un peu différent, mais…

— En Alsace, [il y a des choses comme ça].

[*] ou les banques mutualistes, enfin des trucs… Mais d’une manière générale, il y a des fonctions qui sont comme Dieu le Père. Ils écrivent la Bible. Et cette Bible-là, tu peux pas en déroger.

— Et donc si tu rentres dans ces cases-là, après, c’est plus facile pour emprunter.

C’est ça. C’est-à-dire qu’il vaut mieux être en CDI que pas en CDI. J’ai fait un séminaire samedi. J’expliquais. Il y a quelqu’un qui a voulu que je l’aide, il venait de prendre un crédit à la conso et s’était mis au chômage pour commencer à investir et être focus sur l’investissement, parce qu’il était motivé.

— C’est à l’envers, là.

J’ai dit : « Mec, il faut repousser la satisfaction immédiate et il faut peut-être mettre les choses dans le bon ordre ». Donc à un moment, le CDI, s’il te fait une boule au ventre, c’est pas grave. Tu gardes ta boule. T’essayes de relativiser ou de changer de boulot. Mais en tout cas, tu gardes ton CDI et t’investis. Dans le bon sens, quoi, tu vois. J’avais l’exemple de Stéphane mais…

— Ou alors j’ai pas bien entendu la réponse mais quand effectivement t’arrives à ces 1 million d’euros…

1 million… Je dis 1 million, mais retenez pas 1 million.

— 500 000, 1 000 000, 1 500 000…

— Çà dépend de toi…

— Et quand effectivement, la banque te dit stop parce que les consignes nationales ou régionales – peu importe – ne veulent plus, toi, tu vas voir une autre banque. Qu’est-ce qu’elle dit, quand tu expliques que t’as déjà 1 million d’euros de patrimoine, parce que je suppose que la banque te dit : « Oui, mais pourquoi vous avez pas continué avec l’autre banque ? ».

En fait, t’es encore rentable. C’est juste que potentiellement… C’est juste que tu peux plus emprunter avec la banque.

— Oui, oui. Mais du coup, la banque, qu’est-ce qu’elle dit ? « C’est pas grave, il y a 1 million d’euros d’emprunt » ?

Parce que les 1 million… En fait, pour autant, t’es quand même rentable, même avec les 1 million. Mais c’est juste qu’elle, elle peut plus sur le profil. Donc tu passes encore. Tu vois, Stéphane, il passe encore.

— Donc quand tu vas dans une autre banque, elle, elle regarde juste la rentabilité. Elle regarde pas ton emprunt que tu as dans…

Si, si. Elle regarde aussi tes emprunts. Mais tes emprunts et ta rentabilité, ça va calculer ton taux d’endettement. Et par rapport au taux d’endettement réel, eux, ils vont te… C’est comme la banque d’avant. Ils vont dire qu’ils peuvent t’emprunter. Et la banque d’avant, évidemment, ils peuvent plus t’emprunter, parce que plus d’un million, on prête pas sur une dette. Et l’autre, elle va dire : « Moi, t’es à 0 chez moi. Donc je peux t’emprunter ».

— D’accord. Tu changes…

— C’était des questions qu’on se…

Après, voilà, il y a d’autres subtilités possibles. Mais…

— T’expliques pas.

Non, j’explique pas forcément, parce que… J’explique aux gens que j’accompagne… Parce qu’il y a un truc qui est très important pour moi.
C’est l’appétence au risque et ton taux d’anxiété. Tu vois. Parce que le but, c’est de dormir sur ses deux oreilles. Donc moi, je vous donne pas… Tu penses bien qu’on peut tout faire.

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