LOI PINEL: Un investissement RENTABLE?

LOI PINEL: un investissement RENTABLE ou non ?

Acheter un Pinel, est-ce un bon plan ou une arnaque ? On voit tout ça dans cette vidéo.

Salut. C’est Damien, investisseur immobilier et coach pour
investisseurs ultra motivés.

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LOI PINEL, un bon plan ou pas ?

Je vais te donner 3 clés qui font que – pour moi – il faut passer ton chemin sur un Pinel. Première chose, c’est qu’on fait un Pinel par rapport à la fiscalité, alors que quand on fait un investissement immobilier, on le fait par rapport à une rentabilité, par rapport à un cash flow qu’on va avoir tous les mois et par rapport à une potentielle plus-value à la revente. On le fait pas par rapport à une fiscalité. La fiscalité, c’est une fois qu’on a fait son investissement immobilier… C’est là qu’on va optimiser sa fiscalité. Mais on fait pas un investissement immobilier juste pour baisser sa fiscalité, c’est pour moi une anomalie. Donc c’est pas le bon mindset de dire : « Voilà. Je vais baisser mon impôt sur le revenu. Et pour faire ça, je vais faire un investissement immobilier ». C’est plutôt : « Je fais un investissement immobilier. Et j’essaye de faire en sorte qu’il ait le moins d’impact sur ma fiscalité ».

La revente

Le point n°2, c’est la revente. C’est la liquidité de ton bien. Donc déjà, c’est pas liquide pendant un certain nombre d’années, parce que tu t’es engagé à le laisser en location pendant plusieurs années. Donc si t’as un problème, un pépin de vie, c’est quand même plutôt embêtant. Et en plus, après 9 ans, 11 ans, à la fin que t’auras estimée au début, tu seras engagé sur une durée. Mais en fait, c’est assez simple. T’auras au moins la moitié de l’immeuble qui sera achetée en Pinel et t’auras dans la moitié de l’immeuble au moins 50% à 70% qui auront pris la même durée que toi.

Offre, demande, marché…

Donc t’as bien compris par rapport à l’offre et la demande que vous allez être un certain nombre de propriétaires à vendre votre appartement au même moment. Donc comme vous allez mettre beaucoup d’appartements à peu près identiques sur le marché en même temps, ça va faire baisser les prix.

Un Pinel, on dit que c’est une bonne affaire si à la fin, t’arrives à revendre à peu près au même prix, si t’as pas perdu d’argent. T’imagines, on commence, on dit : « Si t’as pas perdu d’argent, donc si t’as acheté 100 000 € et que t’arrives à revendre 100 000 voire 80 000 €, c’est déjà pas mal, parce que pendant toutes les années, t’auras baissé ta fiscalité ». Pour moi, c’est vraiment pas encore une fois le bon mindset à avoir.

Donc point n°2 : avec un Pinel, c’est pas liquide. Et à la revente, tu vas te faire massacrer parce que tu vas être en concurrence avec beaucoup de biens identiques. C’est le meilleur moyen pour avoir la chute des prix.

L’investissement rentable et l’effort d’épargne

Point n°3. Il y a un truc qui m’étonne toujours et qui me chiffonne. C’est que la première question qu’on te pose quand on va te vendre un Pinel, c’est : « Quel est ton effort d’épargne ? ». Et en fait, l’investissement rentable, c’est gagner de l’argent tous les mois. Et là, pour un Pinel, on te demande de sortir de l’argent tous les mois. Alors ouais, c’est indolore, parce qu’on te dit : « C’est quoi, ton effort d’épargne indolore tous les mois ? ». Mais tu vas dire : « C’est 300 € », il va dire : « OK, je vais te laisser une marge de 100 € et tu vas faire un effort de 200 € ». Mais c’est juste le contraire de l’investissement rentable, parce qu’en faisant ça, le premier point, c’est que tu fais pas d’argent tous les mois, tu mets de l’argent tous les mois.

Tu tues ton taux d’endettement

Et en fait, ça sera impossible de renouveler les opérations d’investissement immobilier. Il y a beaucoup de personnes qui ont commencé en faisant du Pinel et qui derrière sont ensuite passées à se former. C’est très difficile ensuite de les transformer en investisseurs rentables. C’est possible. Il y a des techniques. Mais c’est relativement difficile et ça va prendre du temps. Et ils vont perdre pas mal d’argent. Le point n°3 qui est super important, c’est que dès que quelqu’un te demande ta capacité d’épargne, il te demande de mettre de l’argent tous les mois dans un projet.

Ça peut pas être un investissement rentable

Parce que l’investissement rentable, de base, c’est gagner de l’argent tous les mois, tous les mois, tous les mois. Au moins être à l’équilibre et essayer de gagner de l’argent. Après, t’as des vendeurs de rêve sur Youtube qui te disent que tu vas gagner 1 000€, 1 500 €, 2 000 € sans rien faire tous les mois avec l’immobilier.

Pour moi, c’est des foutaises, parce que soit t’auras pas rien fait parce que t’auras pris un risque énorme, soit tu seras passé sur de la courte durée. J’en parle souvent. La courte durée, c’est génial, mais c’est de la prestation hôtelière. C’est plus de l’investissement immobilier. Donc dans un investissement immobilier, ce qui est important, c’est de faire au moins un cash flow tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et là, ce qu’il faut retenir, c’est que pour du Pinel en tout cas, on va te demander un effort d’épargne. C’est le contraire de ce qu’il faut faire quand tu veux être un investisseur rentable.

On résume

Premier point : partir de la fiscalité pour faire un investissement immobilier, pour moi, c’est pas le bon état d’esprit à avoir quand on est un investisseur rentable.

Point n°2 : la liquidité de ton bien. Tu t’engages à le garder pendant une durée assez importante. Et en plus, tu sais qu’à la fin, il y aura plusieurs biens identiques qui seront en vente au même moment.

Et 3 : on va te demander une capacité, un effort d’épargne. Ça veut dire que tu vas devoir mettre de l’argent de ta poche tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et ça, c’est le contraire de ce qu’il faut faire quand on est un investisseur rentable.

Voilà. C’était mon point de vue sur le Pinel. T’auras bien compris que pour moi, dans 99% des cas, c’est pas le bon plan d’acheter un Pinel, en tout cas pour toi qui commences et qui te lances dans l’investissement immobilier. C’est sûrement pas le bon plan.

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Donc pour te remercier d’avoir vu cette vidéo jusqu’à la fin, je t’offre ma formation sur l’investissement locatif de A à Z. Tu pourras trouver le lien. Il se trouve dans la description de la vidéo, au-dessus ou en dessous. Tu mets juste ton prénom et ton email, et je te l’envoie dans la foulée.

Nous, on se retrouve dans une prochaine vidéo. Si t’es pas encore abonné à ma chaîne Youtube, tu peux le faire en cliquant sur le petit bouton « S’abonner », en appuyant sur la petite cloche pour recevoir toutes les prochaines notifications.

On se retrouve très vite. Je publie environ 2 vidéos par semaine. Je te dis en tout cas juste : « Profite des tiens. Profite de la vie. Et passe à l’action ». Tchao !

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